CHIA Talk #16 Terrains vacants

Pourquoi investir dans un terrain? Est-ce un bon investissement? Terrains vacants, terrains en mode villégiature et forestier, terrains en mode urbain pour développement ou redéveloppement, modèles de financement...
Alain possède 30 ans d'expérience en acquisition, lotissement et développement de terrains partout au Québec. Il est propriétaire de plus de 175,000,000 pieds carrés de terrains. Qu'est-ce qui le motive? Comment il a acheté son premier terrain? Quels sont ses conseils aux jeunes investisseurs?

Cet épisode fut diffusé le 28 septembre 2022 et est en rediffusion sur notre chaîne Youtube, voici sa transcription:

Chia : Bonjour vous êtes avec Chia, votre Happy Broker et votre animatrice de l'émission le franc-parler. C'est quoi le franc-parler? C'est en fait un studio tout intime comme aujourd'hui alors j'invite un ou une expert en immobilier pour nous parler de l'immobilier commercial ou de l'investissement immobilier. Ce que je cherche c'est vraiment surtout de connaître la passion, le parcours de mon invité. Aujourd'hui j'ai le plaisir d'être avec un grand visionnaire Alain qui a un parcours assez atypique. Alain. 

Alain : Bonjour, merci beaucoup Chia pour l'invitation, je pense que tu exagères un peu quand tu parles d'un grand parcours puis d'un grand visionnaire. 

Chia : Ben c'est vrai mais moi j'ai fait ma recherche et j'ai fait la lecture sur toi d'abord tu portes multiples chapeaux, tu es un grand amoureux de la nature et tu es amoureux de ta femme, le père de 2 enfants et aussi un entrepreneur à succès ; tu a partie plusieurs différentes sociétés, avant d'entreprendre tu as déjà été longtemps, 26- 28 ans au service de la communauté, n'est-ce pas?

Alain : Oui. 

Chia : Donc c'est ça, c'est beaucoup beaucoup de changements et j'ai l'impression que tu croques dans le changement, tu n'as pas peur des défis, n'est-ce pas? 

Alain : Effectivement, oui merci beaucoup pour l'introduction, je vois que tu as fait une bonne recherche. 

Chia : Justement, j'ai aussi remarqué que tu as commencé l'investissement ça fait 25 ans et en fait c'est à l'âge de 30 ans. Je vais essayer de faire un parallèle; je viens de Taiwan et à Taiwan en fait on est né comme attiré par l'investissement immobilier. Donc ça veut dire que on est né là puis on sait que le plus vite possible dans la vie on doit acheter notre première propriété ensuite une deuxième propriété, troisième et ainsi de suite lorsqu'on est capable. Ici au Québec la mentalité ça peut différer d'une famille à l'autre donc lorsque tu as commencé, est-ce que c'est parce que dans ta famille vous partagez déjà cette philosophie ou c'est parce que tu as été initié par quelqu'un proche de toi. 

Alain : Excellente question. Effectivement, on voit qu'il peut y avoir un clash de culture parce que au Québec dans la communauté dans laquelle je suis né en banlieue, en campagne on est peut-être plus né pour un petit pain alors on n'est pas nécessairement né dans un environnement où est-ce que la richesse, l'argent c'est à dire le développement il fait partie de notre vie. Moi je viens plutôt d'une communauté qui est en banlieue et je l'ai réalisé un peu plus tard, je l'ai réalisé un peu plus tard, à l'effet que je venais d'une communauté qui était un peu plus en difficulté. Quand c'est à l'âge adulte que tu réalises que tes cadeaux de Noël c'est du poulet, des cannes de conserve puis du papier de toilette c'est là que tu réalises que ouais effectivement que c'était difficile mais quand t'es dans le processus, tu t'en rends peut-être pas compte nécessairement. Alors moi je viens pas d'une famille qui dans laquelle l'immobilier était omniprésent, je viens pas d'un environnement dans lequel l'entrepreneuriat était présent, je viens d'un environnement dans lequel moi j'ai été adopté en bas âge, à partir de l'âge de 2 ans et demi parce que mon père est décédé, il était électricien et puis il est mort électrocuté dans un poteau sur une job puis donc j'ai été adopté dans une famille d'accueil et j'ai même changé de nom parce que c'est pas mon nom de naissance Alain Ross alors ça se fait que j'ai tombé dans un environnement qui était un petit peu plus difficile pour un enfant puis on dirait que instinctivement je me fixais des objectifs alors j'ai eu ça inné en moi alors je me fixait des objectifs, c'était toujours demander un peu plus loin, des objectifs très simples dans la tête d'un enfant comme par exemple j'ai hâte d'avoir 12 ans parce qu’à 12 ans j'ai le droit d'avoir une carte de chasseur alors là je me rendais jusqu'à 12 ans comme si ça me gardait en vie pour certaines étapes. Ensuite de ça, j'ai hâte d'avoir 16 ans parce qu'à 16 ans je peux avoir mon permis de conduire alors je fixais des objectifs puis mais j'avais comme un fibre entrepreneurial parce que j'organisais par exemple une loterie qui à l'époque j’ai relu aujourd'hui dans la famille une petite loterie qui me permettait de faire 25$, j'allais ramasser des fraises alors j'ai commencé à travailler très très très très tôt puis à l'époque étant donné qu'on n'avait pas de revenus alors j'étais allé au collège avec un prêt et bourse. Je m'en rappelle c'était à 3200$ pour toute l'année alors ce que je recherchais. Puis à l'époque tu sais en campagne on connaissait beaucoup plus les métiers traditionnels que les métiers spécifiques comme aujourd'hui, il y a beaucoup plus de métiers aujourd'hui qu'il y'avait à l'époque en tout cas à mon avis puis alors j'ai décidé alors mon objectif c'est comment est-ce que je peux tomber sur le marché du travail le plus rapidement possible, le plus efficacement possible puis j'avais un besoin de servir les gens et d'aider les gens. Alors donc c'est là que j'ai décidé d'aller dans une démarche pour aller dans un service à la communauté et puis pendant mes études à un certain moment donné il y a un professeur qui m'a dit ‘’Toi tu devrais investir en immobilier’’ mais à l'époque moi je savais pas trop ce que c'était. 

Chia : OK ça c'était à la force canadienne ou un autre collège? 

Alain : Ça c'était au collège mais oui effectivement, pendant que j'étais au collège, pour diversifier mon curriculum vitae et pour prendre plus d'expérience j'ai décidé d'entrer au aux forces armées canadiennes alors c'était un processus durant l'été qui était simplement le processus de recrue de la TQ One à l'époque donc ça faisait partie dans mes objectifs à atteindre, d'un moyen pour atteindre mes objectifs alors c'était pour diversifier mes expériences. J'ai travaillé également 2 ans sur les camions blindés, à l'époque ça s'appelait Secure juste avant que ce soit transformé, avant que c'était la Brinks et ensuite de ça j'ai travaillé au service de la communauté pendant au moins 28 ans puis en parallèle, j'ai toujours senti que j'avais cette fibre entrepreneuriale et puis, de base moi je suis un amoureux de la nature alors je veux juste ramener à mon enfance également la seule référence que j'avais de gens qui réussissaient dans mon environnement c'était mon oncle qui était bûcheron. Lui ça avait l'air d'aller bien ses affaires, il avait un camion alors ça fonctionnait bien, il roulait, ça allait bien alors je me disais puis il achetait des terres. Alors pour moi réussir mon lien ça doit être en achetant des terres. Alors donc pendant que j'étais au cégep, à un moment donné j'ai eu l'opportunité d'acheter ma première terre et puis je me rappelle encore comme si c'était hier parce que j'étais à la CIBC à l'époque et, je vais leur être loyal le restant de ma vie, puis je suis allé voir mon directeur bancaire À l'époque, je savais même pas que ça s'appelait un directeur bancaire, j'avais peut-être 20 quelques années, je savais même pas ce que je faisais à peu près là. Mais c'est drôle. Puis je lui ai dit : ‘’Je veux acheter une terre, j'ai besoin de 30,000$’’. À l'époque, on était le mercredi mais mardi prochain je vais te ramener 17,000, parce que j'ai déjà vendu, à l'époque il y avait pas de Facebook, il y avait pas de marketplace, il y avait le journal de Montréal alors je savais que j’étais pour acheter une terre et puis j'ai appris à faire du lotissement, alors j'ai dit je vais vendre une partie de la terre, je vais payer la terre 30,000$. C'était à l'époque, par exemple, 100 arpents et je vendais 30 arpents pour 17,000$ alors il me restait par exemple 70 arpents pour 13,000$ je me disais c'est bon. Donc j'ai mis une annonce dans le journal de Montréal, je me suis mis à faire visiter la partie de la propriété de la terre que je voulais vendre, j'ai eu un offre d'achat et c'est là que je suis aller à la banque parce que j'avais pas d'argent. J'ai dit ‘’J'ai besoin de 30,000, je vais te redonner 17,000 mardi’’. Et il m'a regardé il m'a dit "Hey le jeune’’, il dit, ‘’C'est facile ici d’avoir de l'argent’’ et il dit ‘’Je te fais confiance". 

Chia : Wow, c'est quoi son nom? 

Alain : C'est Mark, Mark Parent qui n'est plus à la CIBC. Il est rendu au Fonds Dynamiques alors je le salut. 

Chia : La première personne. Décisif. 

Alain : Exactement. Alors ça, ça m'a permis après ça de, j'en ai vendu pour 75,000$ ça m'a permis de racheter une autre terre, j'ai refait le même processus et là j'ai réalisé que j'avais cette facilité-là de visualiser ce que je pouvais faire avec une terre en utilisant beaucoup la topographie du terrain, par exemple, les ruisseaux, les caps de roches, les limites naturelles des terrains. Alors de fil en aiguille, à temps perdu, on s'entend, parce que je travaillais à plein temps au service de la communauté, mais à temps perdu parce que l'investissement immobilier ce qui est le fun là-dedans c'est que si ça te tente pas d'en faire, ben l'immobilier est là, les arbres ils poussent puis les chevreuils se promènent sur les terres quand même. 

Chia : Oui c'est vrai. Je vais juste comme peut-être enrichir là-dessus. C'est qu'en investissement immobilier il y a comme tout type de propriété, tu sais, auquel on peut s'investir. Donc il y a les terrains, il y a les immeubles à revenu qui sont très populaires, je pense que vous êtes propriétaire aussi de plusieurs multiplex, et il y a évidemment, il y a les gens qui pratiquent le Airbnb au centre-ville donc ils achètent plusieurs condos, il y a aussi les opérateurs d'hôtellerie donc ils peuvent acheter la business puis les immeubles tout en même temps. Donc il y a différentes façons d'investir en immobilier et toi, pour toi, c'était la terre, c'était les terrains vacants. Est-ce que je peux dire que ça nécessite une obsession pour les terrains pour pouvoir réussir? Je donne un parallèle : mon chum c'est la même chose, on marche dans la rue puis là j'ai dit Oh les fleurs et tout ça, le ciel est super beau et tout ça puis lui il est toujours obsédé par les terrains, est-ce que tu es obsédé par les terrains aussi? 

Alain : On peut appeler ça comme ça ouais c'est une passion. Ça peut devenir une obsession oui parce que si je localise une propriété, une terre, puis que je lui vois quelque chose d'unique, je deviens un acheteur motivé là. Alors par exemple quelque chose d'unique, une chute d'eau, un Eagle Nest, un Eagle Nest c'est un cap de roche sur lequel tu peux voir quasiment 360° ou 180°, une terre avec des arbres exceptionnels, un lac complet… En tout cas, oui ça peut devenir une obsession parce que ça revient toujours en moi, c'est l'amour de la nature aussi alors on a des superbes beautés ici au Québec. 

Chia : C'est vrai. Aussi, en fin de compte, investir dans les terrains vacants surtout dans le villégiature et forestier, c'est que les taxes sont minimes donc ça veut dire que on peut très bien acheter une terre, laisser ça là, ça croit tout seul, la valeur tu sais elle monte avec le temps mais on n'a pas de locataire avec qui gosser, collecter les loyers etc. Mais par contre, c'est aussi possible d'avoir un revenu si on loue une partie de terrain pour une fin d'usage qui est autorisée.  

Alain : Ouais il y a toutes sortes de façons d'obtenir des revenus puis ça je l'ai développé avec les années puis je l'ai peaufiné avec les années. Mais effectivement de base comme on disait tantôt puis comme tu viens de dire, c'est qu’un terrain ou un immeuble c'est un revenu passif s'il y a des revenus, mais en même temps un terrain ce n'est pas time consuming. Dans le sens que si tu veux partir en vacances, tu pars en vacances, si tu veux faire d'autres choses, si tu veux travailler pour quelqu'un d'autre, tu peux travailler pour quelqu’un d'autres. Les chevreuils vont se promener, les orignaux vont se promener, les arbres vont pousser puis on va grossir à 3% par année alors il y a un volume forestier qui prend de la valeur aussi puis la terre, elle en moyenne dépendamment des secteurs, mais elle va prendre facilement entre 3 et 15% par année d'augmentation sur la plus-value je parle. 

Chia : Ben c'est ça, je pense c'est pour ça, corrige moi si mon chiffre n’est pas bon là, c'est probablement pour ça que aujourd'hui tu es propriétaire de plus de 175 millions de pieds carrés de terrain. 

Alain : Oui. 

Chia : C'est ça. Fantastique.  

Alain : Je sais pas si tu peux imaginer mais 175 millions de pieds carrés pour dans le commun des mortels c'est difficile à réaliser comment c’est grand, mais 175 millions pieds carrés c'est dispersé un peu partout au Québec. Ma société c'est la société immobilière les Arpents Verts, c'est arpentsverts.com. Alors nos terres sont pas toutes là parce que il y a des terres qui sont détenues à long terme, il y a aussi des terres qui sont là pour créer des milieux de vie, pour créer des nouvelles rues, par exemple pour vendre des terrains pour permettre à des gens justement d'avoir accès à la propriété, à des terrains en milieu villégiature, en montagne à des prix qui sont vraiment intéressants. 

Chia : Très bien, très bien. Parlons de justement d'acquisition de terrain ensuite de développement terrain. Dans des investissements très variés, quel est le type et quel est le modèle d'affaires que tu privilégies le plus? 

Alain : Je te dirais que si tu m'avais posé la question voilà10 ans, j'aurais pas pu répondre. Ni voilà 20 ans, ni voilà 5 ans. Mon  modèle d'affaires je l'ai peaufiné, je dirais depuis maximum un an. Alors le modèle d'affaires que je privilégie présentement c'est un modèle qui est équilibré. C'est un modèle dans lequel il y a de la création de valeur, c'est à dire que par exemple en concret on va parler en termes de terrain, ça veut dire qu'on achète un terrain, on va faire un projet de rue, on va passer au travers de tout le processus, on va créer un milieu de vie, on va y attacher une image et on va vendre des terrains à l'intérieur de tout ça. Alors ça, on appelle ça de la création de valeur, ce sont du cash-flow annuel qui rentre, alors ça c'est de la vente d'actifs court terme si on peut appeler ça comme ça.

Chia : Très bien. 

Alain : Et donc quand je parle de modèle d'affaires qui est équilibré, alors on parle aussi de détention long terme, alors du revenu passif, récurrent, un peu comme des blocs appartement et dans les terrains c'est un peu plus spécifique comme par exemple, c'est pour ça que j'ai découvert depuis à peu près 2 ans qu'il y a plusieurs terrains au Québec sur lesquels il y a des revenus récurrents. Comme par exemple des terrains avec des éoliennes, alors des revenus de production d'électricité ou des revenus de servitude. Il y a des terrains également sur lesquels il y a des servitudes d'affectation parce qu'il peut y avoir un barrage électrique plus haut alors on parle des contrats de 25 ans, renouvelables 25 ans. Alors c'est des locataires 3A sur lesquels on n'a pas, que c'est pas régi par le tribunal. Maintenant c'est anciennement la régie du logement maintenant c'est le tribunal administratif de la terre. Mais alors ça c'est dans le modèle équilibré alors on parle de création de valeur court terme, on parle aussi de détention du ‘’land banking’’, alors j'aime garder des terres à long terme parce qu'entre autres ça rejoint mes valeurs aussi qui l'amour de la nature et puis les activités de plein air qu'on peut y faire et sur lesquels il y a des revenus alors dans ce genre de terre là, il peut y avoir un certain déficit annuel, d’une coupe de milles, mais en réalité on le compense en faisant de la location à des chasseurs ou à des gens actifs qui veulent y faire des activités de plein air.

Chia : Donc c'est ça, c'est donc un investissement sans coût ou avec revenu. 

Alain : Exact, c'est ça mais en principe ce sont des investissements qui vont se payer par eux-mêmes.  

Chia : Ouais c'est ça et surtout sans tracas. Je tiens à dire c'est sans tracas parce que lorsqu'on a des locataire, qu'on achète une bâtisse commerciale ou résidentielle, il faut toujours dealer avec soit le problème de la structure, soit les problèmes de la personne qui est locataire. 

Alain : Ouais forcement. C'est ça qui est intéressant des terrains. C'est que si ça te tente plus, tu peux arrêter. Et moi quand je fais un investissement, la première chose, la première question que je me pose c'est "What's the worst case scenario". Tout le temps. Alors what's the worst case scenario comme je disais tantôt la terre est là puis le bon Dieu en créera pas plus de terre et de terrain. Ce qui est là est là, c'est limité. Alors dans mon modèle d'affaires, dans celui que je privilégie, c'est un modèle équilibré. Ça veut dire que c'est un modèle dans lequel ça prend des revenus récurrents : mensuels, annuels, long terme et ça prend également du revenu court terme. Avec le revenu court terme, ça me permet de produire plus d’encaisse après le paiement d'impôt évidemment. Et c'est avec ça qu'on fait d'autres acquisitions. Et il y a également ce qu'on fait dans notre modèle d'affaires, nous on finance nos propres terres. Alors les gens qui achètent des terres qui viennent des arpents verts on peut leur permettre de les financer. Alors ça ça procure un revenu qui fait partie aussi du revenu récurrent long terme qui aide justement à payer l'ensemble des dépenses d'opérations de l'entreprise. On fait également de la gestion de projet. Par exemple, si on fait une rue dans un projet particulier en forêt, dépendamment des villes, mais la plupart des petites municipalités de banlieue ne désirent pas prendre les rues dès le départ ils vont attendre dépendamment de leur règlement. Soit qu'il y a 50% des maisons qui sont construits mais pendant ce temps-là c'est au propriétaire d'entretenir le chemin. Alors nous on offre le service de gestion alors sur le service de gestion on charge un petit montant de frais de gestion, ce montant de frais de gestion là rentre également dans nos revenus à long terme. Alors ça quand je parle d'un modèle que je privilégie, c'est un modèle équilibré dans lequel il y a autant de revenus long terme, court terme et alors c'est important de revoir le budget de caisse, l'analyse de cash-flow pour voir si mensuellement est-ce que l'entreprise est en déficit où est-ce qu'elle est cash-flow positif. 

Chia : C'est ça puis à date c'est toujours maintenu cash-flow positif.

Alain : Ben nos décisions d'acquisition sont prises en fonction de ce plan d'affaires là.

Chia : OK très bien, OK parfait. Puis finalement, pour quelqu'un qui se trouve dans la même situation de jeunesse comme toi lorsque tu étais plus jeune et lui dit moi aussi je suis passionné par l'investissement immobilier. Quel conseil donnerais-tu pour qu'il puisse partir? Parce que aujourd'hui je pense que les Mark Parent ça n'existe probablement plus… Alors comment il peut commencer? 

Alain : Ben moi je pense les gars comme Mark Parain ça existe encore. 

Chia : Ah oui? 

Alain : Oui, je pense que tout est dans le profil d'un investisseur puis dans la façon que tu vas présenter ton projet. Quand on parle d'un plan d'affaires, alors en termes simples je vais faire telle acquisition et voici mon plan et voici mon plan de sortie puis c'est qui l'individu qui est en arrière de ça. Alors si c'est bien présenté, je pense qu'il y a des gens qui pourraient quand même aider là-dedans. Sinon il y a beaucoup beaucoup d'autres alternatives comme des prêteurs privés, qui sont des prêteurs alternatifs, comme je disais tantôt, qui peuvent remplacer l'institution financière pour être prêt à faire feu dès le départ c'est à dire faire des acquisitions. 

Chia : À court terme. 

Alain : Ouais mais pour répondre à ta question, parce que avant de répondre à la question, j'aimerais revenir que l'investissement dans les terres c'est une chose mais ça m'a amené à faire de l'investissement immobilier multi-résidentiel et cet investissement multi-résidentiel m'a amené au travers des années à investir en moi, en de la formation parce que j'ai commencé avec des duplex, des triplex, des maisons et c'est là que plus tard j'ai créé la compagnie les immeubles Sainte-Anne-des-Monts. On a décidé d’investir en région en Gaspésie, moi et mon épouse, et là on a pris beaucoup d'expérience dans le multi-logements. Et ensuite de ça on a créé Habitations Tremblant qui est une société à Tremblant dans lequel on fait de la construction neuve alors maintenant je suis rendu également entrepreneur général pour mes propres immeubles. Alors pour répondre à ta question si j'avais un conseil, j'en donnerais deux, à un jeune au début. J'ai déjà posé sur mon Facebook, c'est le premier conseil c'est d'investir dans la personne la plus importante c'est à dire soi-même alors sur 2 volets autant technique que développement personnel et le plus tôt possible. Le deuxième conseil, c'est le plus tôt possible de faire l'achat d'un immeuble, d'un duplex ou un triplex ou un quadriplex qui reste au personnel comme propriétaire occupant. Alors quand on donne ces 2 conseils là, les réponses qu'on va obtenir c'est ‘’Ben pourquoi je ferais ça ?’’ 

Chia : Ah ouais? 

Alain : Ben ouais, ‘’Pourquoi ? J’ai peur.’’

Chia : Ok pour moi c'est logique. 

Alain : Pour un jeune ‘’J'ai peur, je ne sais pas comment faire’’. Alors là je le retourne à mon conseil numéro un qui est d'investir dans la personne la plus importante.

Chia : Ouais c'est ça, pourquoi tu veux faire ça?

Alain : Exact.

Chia : En parlant de pourquoi, peut-être en terminant, de partager avec nous c'est quoi ton plus grand important pourquoi, what's your "Big Why"?

Alain : Moi mon "Big Why", vraiment je l'ai découvert au travers du processus de développement personnel et moi la raison principale pourquoi je fais tout ça c'est pour bâtir un patrimoine familial pour mes enfants et mes petits-enfants et pour leur permettre dans le futur d'être capable de prendre des décisions en pleine liberté financière. Alors ça rejoint un peu mon historique d'enfance alors on comprend pourquoi alors c'est dans cette direction là qu'on s’en va et moi et mon épouse on partage la même vision alors c'est vraiment dans un but de familial tout ça.

Chia : Wow, génial. Alors j'ai des invitations à te faire. Merci beaucoup Alain d'être ici avec nous aujourd'hui, c'est vraiment un plaisir, j'aurais pu jaser avec toi toute la journée. Alors à la prochaine, merci de votre écoute, si vous avez des questions pour Alain, si vous voulez investir dans les terrains vacants, c'est « les Arpents Verts », société immobilière des Arpents Verts.

Alain : Exacte.

Chia : Merci.

Alain : Merci beaucoup.

Chia : À la prochaine.