CHIA Talk #7: gestion d'immeubles locatifs

Triplex, 6plex, quelques blocs appartements ou une grande tour locative, quelle image avez-vous lorsqu'on vous parle d'un immeuble locatif? De gérer 20 fois 6plex est-elle la même charge de travail que de gérer une tour de 120 appartements? Quels sont les défis respectifs pour gérer un bâtiment neuf ou un bâtiment vieillissant? On gère quoi au juste? Gestion de la santé physique et financière d'un bâtiment, des équipes de financement, de vente, de maintenance, gestion de baux et de relations locateur-locataires... Tout un domaine en rapide évolution dans une ville dynamique comme Montréal qui est en train de renouveler ses propriétés locatives. L'invité est le président cofondateur de Collection Équinoxe - développeur immobilier et gestionnaire de 1,200 appartements de luxe dans plusieurs endroits à Montréal et Laval.

Cet épisode fut diffusé le 18 janvier 2022 et est en rediffusion sur YouTube, voici sa transcription:

Bonne année ! Bonjour à tous ! Je suis CHIA, votre HappyBroker et aussi votre animatrice. Alors, écoutez, merci, merci de nous avoir écoutés. Ça fait… aujourd'hui, c'est le cinquième épisode et septième production parce que parfois, je fais l'entrevue avec mon invité, selon sa langue ou ses langues de l'entrevue. Donc ça fait parfois plusieurs entrevues par épisode. Et aujourd'hui, on va parler de la gestion d'immeubles locatifs. Alors, dites-moi dans votre tête, lorsqu'on parle d’un immeuble locatif, qu'est-ce que vous voyez ? Vous voyez un triplex, sixplex, quelques blocs d'appartements ou encore une tour d'appartements, comme c'est le cas de chez Collection Équinoxe ? Alors, pour couvrir ce sujet qui est relativement important, mais très souvent discuté au public, j'ai le plaisir d'inviter Philippe MOURANI, le cofondateur et le président de Collection Équinoxe.

 Bonjour CHIA-YI ! Bonjour tout le monde ! Bonjour ! Très heureux d'ouvrir l'année ensemble. De casser la glace pour un 2022. Oui, absolument. Et est-ce que Philippe tu peux peut-être partager avec l'audience comment est-ce qu'on s'est rencontrés ? Bah en fait, c’est une rencontre par amour. Grosso modo, on ne travaille pas nécessairement ensemble, mais on est tous les deux dans le secteur de l'immobilier.  Mais c’est les yeux et le sourire qui m'ont charmé en premier lieu. Merci. Bon, alors en tout cas, sincère merci d'avoir accepté mon invitation que j'ai lancée il y a déjà bien longtemps. Il y a plus d'un an. Oui, c'est vrai. Bon, je suis persistante. Exact. Haha ! Parfait. Alors, d'abord pour vous qui ne connaissez pas Philippe, c'est quelqu'un que j'admire énormément parce qu'il a de multiples talents. En fait, ça ne fait pas longtemps qu'il est en immobilier, moi non plus, mais il a vraiment réussi à créer avec ses partenaires quelque chose d'extraordinaire. Je vais lui laisser parler un peu, peut-être de ton parcours, s'il te plaît, professionnel. Ouais, en fait de façon professionnelle j'ai travaillé avec l’entreprise familiale, avec mon père pendant des années. Suite à la vente de l'entreprise, je me suis retourné vers l'immobilier par l'opportunité qui m'a été présentée par mon partenaire principal, Dejacquot. Donc, on a planifié de construire cinq sites, je me suis lancé les deux pieds dedans dans l'immobilier. C'est une grosse course d'apprentissage dans les premières années, puis maintenant, je suis dans l'immobilier à temps plein. Que ça soit du développement ou de la gestion immobilière, puis aujourd'hui, on va parler de gestion immobilière parce que c'est un point justement qui, avec le temps, [inaudible 03 : 24] augmentent. Plus qu’on augmente en nombre de pas, plus on augmente en complexité et en charges de travail au niveau de la gestion locative. Donc, qu’est-ce que j’ai fait ? J'ai fait de la transition à faire de la gestion, puis de l'administration en usine alimentaire, en entreprise familiale, puis par la suite, avec mes partenaires en immobilier maintenant. Oui. Donc, qu'est-ce qu'on apprend ici ? En fait, si je me permets de résumer, il y a deux choses : c’est d'abord un changement de trajectoire complètement différent. C'est possible parce qu'on a un exemple de réussite devant nous, dont je suis très fière. Et aussi, qu'est ce qui est pour moi impressionnant ? C'est en fin de compte, toi et André Toudhac Dejacquot, vous avez su vraiment créer votre propre marque. Comme par exemple sur le marché, en fait, lorsqu’on bâtit des immeubles, les grandes tours d'habitation, alors bien souvent, on voit les promoteurs, on voit les développeurs, ils vont construire et ils vont revendre les unités. Mais dans le cas de Collection Équinoxe, c'est bien différent. Ils ont vraiment fait un plan d'affaires bien rigoureux, ils ont su comment vraiment acquérir des terrains et de créer des immeubles pour but locatif. Donc, à ce moment-là, une pierre deux coups, non seulement ils font du développement, construction, mais aussi ils gèrent leurs propres immeubles et augmentent la valeur de ces immeubles futurs. Oui. Et puis, pourquoi une marque en fait ? Qu'est ce qui nous poussait à faire l'ensemble des sites sur la même marque et le même nom ? C'était aussi pour offrir de la valeur au même titre que des grandes chaînes d'épicerie créent de la valeur en ayant un gros système de distribution. Nous, on voulait créer de la valeur avec du volume, donc de la valeur aussi pour les clients et indirectement pour nous. Donc c'était vraiment important de décrire une valeur de marque, mais d'apporter de la valeur réelle, donc que ça soit la grandeur des unités ou les choses comme ça. C'était dans cette perspective de déteindre sur le long terme aussi. Il faut dire aussi que ça influence beaucoup de choses aussi quand tu fais ta stratégie, si c'est plus du court terme ou du long terme. Oui.

 En fait, t’as vraiment pas à me convaincre parce que je fais la stratégie de marque depuis presque 20 ans et je crois profondément à son pouvoir. Alors merci, merci de partager ce beau parcours avec nous. Aujourd'hui on va plus parler spécifiquement de la gestion d’immeubles locatifs. Donc, première des choses, c'est parce que je travaille avec différents investisseurs. Donc, il y a les gens qui aiment acheter des multi logements de quelques unités, il y a des gens qui achètent les parcs immobiliers de quelques milliers d'unités. J'ai des clients qui possèdent 1.000 unités, qui possèdent 6.000 unités. Donc, en fin de compte, est-ce que rapidement, tu peux nous partager quelle est la différence entre la charge de travail d'un gestionnaire d'immeuble qui gère par exemple 20 fois sixplex ou un gestionnaire qui gère une tour de 120 appartements ? En fait, la grosse distinction que je peux vraiment faire, puis à vol d'oiseau, c'est les gens. Si en supposant qu'on gère plusieurs immeubles de plusieurs plex répartis dans une même région, que ça soit les locataires qui vont habiter ces logements-là ou le personnel que vous devez avoir dans votre équipe de gestion, vont être très différentes.

Pensons à juste la réparation de ces unités-là, quelqu'un qui tout le temps doit réparer, les gens qui sont à l'entretien. Oui, on peut avoir des gens qui habitent dans chacun des plex, mais habituellement aussi avec le volume, on va être porté à avoir des gens camionnettes qui vont aller se promener. Que si vous avez des immeubles, je ne sais pas moi, des tours de béton comme nous on fait à 100 unités et plus, ça devient une communauté, donc c'est les locataires, ils se rencontrent, c’est vraiment une gestion communautaire d'un immeuble au complet. Donc c'est différent, c’est avec des personnes plus sur site à temps plein, donc c'est très différent, que ça soit pour les types de locataires qu'on va avoir et le type d'équipe de gestion et de structure organisationnelle que vous devez avoir pour gérer ses immeubles-là. Oui, tout à fait. En fait, j'apprécie beaucoup entendre le mot communauté, parce que dans les quotidiens, je vois effectivement que vous faites en fait au sein de ton équipe, vous faites différentes initiatives pour vraiment, vraiment créer un meilleur esprit de communauté pour mieux servir en fait vos locataires, qu’ils soient dans un bâtiment ou dans un autre, toujours sous le même nom. En fait, c'est parce que j'y crois, c'est ce qui fait la différence entre un deux chambres et un autre deux chambres ailleurs. Donc, c'est vraiment quand les gens parlent de leur vie de quartier, quand les gens parlent de leurs voisins, donc c'est vraiment ce qui fait la différence, donc que ça soit les activités pour que les gens soient plus proches. Oui, même en tant de Covid, ça va quand-même être possible. On a fait des activités par le Web, donc moi, je crois beaucoup à ça. C'est ce qui fait la différence que quelqu'un veut rester à long terme dans un bloc toujours dans la perspective de long terme. Ouais c’est très bien cette perspective de long terme. En parlant de la Covid justement, je sais que c'est quand même depuis près de trois ans avec beaucoup, beaucoup de changements de mesures gouvernementales, beaucoup de restrictions. J'imagine que les gestionnaires d'immeubles aussi, ça vit des hauts et des bas, je me demande rapidement, quels sont les impacts qui sont arrivés dans vos quotidiens et aussi quels sont peut-être les mesures que vous avez établies temporairement, que selon toi qui pourraient devenir permanentes ? Une grosse question. J'aimerais bien que le gouvernement me dise l'année prochaine de quoi ça va avoir l'air. Mais en gros, c'est ça, en faisant un petit peu la distinction entre gérer un immeuble de six logements ou gérer un 150 logements et plus, c'est la communauté, donc c'est les politiques de l'immeuble à la fin et la communication qu'on fait auprès des locataires parce qu'on s'entend. Si le gouvernement change leurs règles, on a une responsabilité en tant que propriétaire ou gestionnaire d'immeubles de les appliquer. Je vous donne un exemple en ce moment : au niveau des ascenseurs, oui on pourrait limiter à deux personnes, mais on essaye de plus limiter à une bulle familiale. Donc, si c'est une dame avec ses deux enfants, c'est évident qu'elle peut descendre à l'ascenseur, alors qu'une règle d'avoir deux personnes pourrait mélanger, puis ça devient de la confusion. Donc à la fin, la gestion immobilière, c'est la gestion des gens. Pour moi, c'est comme toujours dans cette optique-là que j'approche beaucoup de choses en entreprise. Donc si les règles sont bien communiquées, si les politiques sont bien appliquées, puis si c'est équitable pour tout le monde, je pense que ça ne peut que bien se passer à partir de ce moment-là.

La question sur le long terme, je crois que le télétravail voudrait certainement rester. Le besoin d'être à proximité de son travail pour le déplacement et on pense au centre-ville en ce moment avec des taux de vacances, que ce soit dans le commercial, dans le bureau ou même dans le locatif parce que Montréal au Centre-ville est en train de se dépeupler comparément aux régions qui ont des taux de vacances très bas. Donc je crois qu'à long terme, seul le télétravail va rester. Vous voyez dans certains immeubles, on a des centres d'affaires où les gens peuvent louer, c'est comme une extension de leur appartement pour pouvoir travailler dans le calme et non pas dans la cuisine comme beaucoup de gens le font maintenant. Qu'est ce qui va rester aussi ? Et je crois que tout ce qui est réservation de salle…les habitudes se créent. Je pense seulement les dernières journées qu'on a eu où les gens essaient de… tu sais, il y avait jusqu’à Noël pour pouvoir se rencontrer, mais ils se rencontrent avec des plus petits groupes pour réserver des salles.  Donc la réservation, on voit de plus en plus quelque chose qui va être poussée avec le temps. Donc c'est réserver un moment ou avec des gens un peu plus… avec beaucoup moins de gens, je cherche les mots, mais c'est à peu près ce que je vois qu’il n’y a pas des gros changements, sinon peut-être d'autres choses vont revenir à la normale, je l'espère. Moi aussi. Moi aussi…En fait c’est les changements gouvernementaux qui sont les plus difficiles pour les gestionnaires d’immeubles. Dans bien des secteurs. Ouais, on nous parle de fermer les gyms commerciales exemple, puis je pense à mes confrères qui sont à la CORPE, qui se tirent les cheveux à savoir comment on traduit ça ? Fermer les gyms, est-ce que si on est seul dans une gym, est-ce qu’on doit le fermer ou pas ? Est-ce que les piscines, on doit les fermer ou pas ? Donc, on doit traiter l'information et nous faire notre propre jugement aussi, ce qui n’est pas évident dans les zones de crises.

Tout à fait. En tout cas, je vous lève mon chapeau.  Par la suite en fait, je voulais qu'on discute du neuf et des bâtiments vieillissants. Dans le fond, par exemple en ce moment je suis en train de vendre un immeuble locatif neuf de 150 portes. Alors ces 150 unités-là, qu'est-ce que je vois au niveau de la pression chez le gestionnaire et le propriétaire d'immeuble ? C'est de pouvoir remplir l'immeuble avec 150 bons locataires le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions possibles. Donc ça c'est les défis pour un immeuble neuf. Alors, quels sont les défis pour un immeuble locatif vieillissant ? Sont-ils différents ? Et comment on approche ? C'est certainement une question de maturité. Puis, quand on parle d'un immeuble neuf, c'est suite à la construction. Évidemment, il faut que le promoteur ait rempli son immeuble le plus rapidement possible. Tout dépendra des ratios financiers qui sont demandés par son prêteur.  Donc oui, il y a une grosse pression à remplir l'immeuble pour atteindre les objectifs de revenus et de dépenses dans la première année. Puis, c’est une pression qui est normale, il faut remplir l'immeuble, il faut que le revenu puisse subvenir à l'ensemble des coûts de d'hypothèque, tout ça, les taxes, tout ça.  Absolument, absolument. Dans cette période-là, il y a deux stratégies que je vois. Il y a deux stratégies, puis entre les deux qui existent, il y a des gens qui vont signer des baux coûte que coûte. Il y a des gens qui sont plus dans une visée de long terme : est-ce que les gens ils ont une perspective de revendre l'immeuble ou de garder pour les 40 prochaines années ? Ça change aussi un petit peu la dynamique. Il y a beaucoup de constructions locatives, beaucoup plus qu'avant, donc on voit l'environnement. Je pense que c'est une bonne chose et je pense que c'était dupe et c’est pour ça que je suis rendu dans le locatif.

C'est qu'il y avait vraiment l'environnement, on le voit sur l'autoroute, le nombre de grues qui construisent du locatif actuellement.  Donc il y a plusieurs nouveaux immeubles locatifs actuellement qui sont tous et chacun en train d'essayer d'avoir des locataires, puis de remplir leurs immeubles, d’avoir des bons locataires évidemment, c'est toujours très important. Oui, c’est ça justement en parlant des locataires, on parlait de remplir l'immeuble, que ce soit un immeuble vieillissant ou un ancien, dans le fond c'est vraiment une question d'augmenter les loyers, d'optimiser les loyers, d’aller chercher un revenu net le plus élevé possible pour augmenter la valeur des immeubles. De mon côté, au niveau de courtage immobilier, ce que je vois comme tendance, c'est qu’avec la pandémie justement, dans le secteur de la construction, on manque de matériaux et on manque de main d'œuvre. Donc ça devient excessivement difficile de gérer les rénovations, les optimisations des immeubles, et en même…C’est aussi la gestion, c’est au niveau du personnel, les matériaux, c’est les mêmes problèmes en fait. Ouais, exact, c'est ça. Puis, du même coup, c'est qu’au niveau des règlements de la Régie logement du bâtiment, ça a aussi un impact pour inciter aux investisseurs d'acheter des immeubles locatifs neufs. Parce que dans les premiers 5 ans, les loyers, on peut facilement les augmenter sans trop de contraintes. Justement, est ce que tu peux…Ouais, ça revient à votre question, puis qu'est-ce qu’il en était pour les immeubles d'un certain âge ? Au-delà de 5 ans justement, la Régie du logement, un locataire a un recours pour débattre de son augmentation. J'en appelle à tous que ce n'est pas nécessairement une règle absolue de suivre les recommandations de la Régie du logement, si vous voulez augmenter de tel pourcentage, de tel pourcentage, c'est faisable. Par contre, ...Ouais. Peux-tu nous donner quelques exemples s’il te plait au niveau des augmentations ?  Le challenge, c'est qu’il y a une grille reconnue par la Régie du logement, vous pouvez aller sur le site de la Régie du logement. Puis la Régie du logement c’est au tribunal maintenant, mais grosso modo, on peut se référer à cette grille-là pour établir les augmentations, vous pouvez remettre aux locataires. Puis s’il va y avoir des travaux, des gros travaux sur l'ensemble de l'immeuble, des travaux spécifiques à l'unité que vous pouvez, mais on parle d'un retour sur 43 ans là. 43 ans. Waouh ! C'est ce qui fait que l'impact de ces règles-là fait qu'on a un parc immobilier vieillissant. En partie, c'est une des raisons majeures. Donc, si on fait une rénovation d’un logement, ce n’est pas nécessairement si simple que ça de le remettre au marché et de pouvoir revenir sur son investissement en gros. Donc oui, il y a beaucoup de recherche d'immeubles locatifs neufs, en partie pour cette raison-là. Donc maintenant, j'imagine qu'avant de vraiment établir le plan d'affaires pour Collections Equinox, vous avez sûrement fait les études de marché. Donc j'aimerais pouvoir comme en fait entrer dans la tête d'un consommateur. Pourquoi un consommateur choisit-il acheter un condo vis à vis à louer un appartement de luxe ? Quand on a fait nos études Mont, André Toudhac et moi-même, un des aspects qui paraissait clair, c'est qu'il n’y avait pas dans le locatif ce qui est offert maintenant avec plusieurs espaces communs. En pensant aux résidences des personnes âgées, ça fait déjà des années qu'ils font là avec plusieurs activités, tout ça. Donc il n'y avait pas cette offre-là, il n’y avait pas l'offre comme dans les résidences étudiantes, donc il y avait vraiment un besoin criant, je vous parle en 2015-2016-2017, de ce type de produits-là.

Les gens qui sont en copropriété aujourd'hui, ils ont certains avantages : ils sont propriétaires de leurs condos, tout ça, mais il vient beaucoup de désavantages à ça : ils sont attachés soit avec leur condo et les frais de condo, qui avec les nouvelles normes aussi commencent à augmenter beaucoup. Donc ça devient un choix pour certains. Pensons aux personnes un peu plus âgées, qui sont rendues à une certaine étape de la vie, de chercher la liberté, tout ça. Donc le locatif offre cette liberté-là, offre la liberté de louer juste pour un an. Vous pouvez partir six mois en Floride, il n'y a pas de problématique s’il y a quelqu'un qui est toujours à l'immeuble, qui peut toujours vérifier. En effet. Je pense aux gens aussi qui ont des maisons parce que c'est plusieurs de nos locataires actuellement, peu importe le produit qu’il te vend en ce moment, quand voit que c’est des 55 ans et plus qui… qui sont en train de migrer vers du locatif. Oui. Je vois, merci. Mais justement, en parlant de tous ces condos vis à vis appartements de luxe, en fait, dans le fond est-ce que la gestion d’immeubles locatifs et la gestion de copropriété, c'est différent ? Et en quoi c'est différent ? Oui. Il y a plusieurs aspects différents, puis il y a plusieurs aspects semblables aussi. Pour les aspects semblables c’est ceux que quand on parle du maintien de l'infrastructure, le revêtement extérieur, la toiture, tous ces aspects là, ça peut se ressembler. Quand on embarque dans la gestion locative, c'est la gestion des gens qui aménagent, les gens qui quittent, le revendre, puis l'unité. Quand on parle de vente de condos, ce n'est pas la même dynamique ou qu’il y a une attaque, un bac dans le processus. C'est le nouveau propriétaire qui prend en charge les réparations s'il y a lieu. Donc, c'est vraiment très différent. La gestion locative voit très, très, très loin dans la vie personnelle en fait des gens. Je pense à relouer une unité, mais il faut avoir le choix de faire visiter des nouveaux locataires potentiels. Il faut que la personne collabore. Donc, si on vraiment dans la dynamique qui est différente qu'avec des propriétaires qui occupent leurs condos sont souvent là pour une dizaine d'années, ce n'est vraiment pas la même dynamique. Puis les politiques de gestion de copropriété, c'est complètement différent aussi. Oui, en effet. Donc en fait, ce qui me fascine, c'est que lorsqu'on parle du mot gestion OK, on gère dans le fond toutes sortes de choses. C'est assez complexe. On gère notre équipe de gestion qui gère déjà le financement de l'immeuble, la santé physique de l'immeuble. Donc on parle des maintenances, donc on a une équipe de maintenance. On a aussi une équipe de vente parce que ça prend des conseillers de location pour faire visiter, pour gérer les baux. Justement, on parle de la gestion des baux parce que chaque personne n'arrive pas à la même date et ne quitte pas à la même date, leurs conditions citées dans les baux ne sont pas pareilles. Donc il faut gérer tout ça. Il faut gérer la relation entre le locateur et les locataires. Donc autant de tâches, je me demande comment vous autres, vous parvenez à relever ce défi de taille ? De mon point de vue personnel, puis je pense à toute l’équipe aussi qui travaille au jour le jour. Je pense que le fil conducteur de tous les gens avec qui je travaille, puis je pense à mes partenaires qui font la gestion immobilière, je pense à toute l'équipe qui travaille au jour le jour, avec Collections Equinoxe, il faut aimer les gens de prime à bord.

Il faut aimer les accompagner, il faut aimer faire du service clientèle, il faut comprendre, être capable de les écouter. Donc ça, c'est vraiment un des aspects-là de fil conducteur qu'il faut aimer avoir plus de personnel. Mais il y a aussi être capable de gérer plusieurs aspects, je pense tu l’as mentionné, ce n'est pas très pointu comme type de gestion. On doit vraiment alors passer de la connaissance du bâtiment au niveau de la mécanique, l'électrique, la ventilation, tout ça. Il faut connaître tous ces aspects-là parce que sinon, on n'est pas capable de répondre nécessairement à des questions pour les locataires ou de faire les bonnes réparations. Jusqu’à du service clientèle, puis du marketing pur et dur comme on le fait. Donc, l'éventail est très, très large, puis c'est ce que j'aime en fait. C’est ce que j'aime beaucoup… de ce qui m'occupe maintenant depuis 2017 là. C'est vrai, c'est palpitant.  C'est ça, c'est ça, ça fait grandir. J'adore ça. Justement avec autant de tâches et puis autant de variétés, de responsabilités, comment on rémunère justement un gestionnaire d'immeuble dans un contexte ou est-ce que tu sais, on crie partout, on ne trouve personne ? Donc, c'est quoi au niveau des salaires, les conditions de travail actuellement pour un gestionnaire d'immeuble qui est relativement expérimenté ? Si on parle d'un propriétaire qui recherche une compagnie qui va vouloir s'occuper de son portefeuille, par exemple : un propriétaire de plusieurs plex répartis dans un territoire comme on a parlé un peu plus tôt. Puis on a aussi des propriétaires qui ont des tours de 150 logements, donc la structure habituellement de facturation qu'un gestionnaire va apporter va devoir différer. Souvent avec des portefeuilles de plex ou des choses comme ça et puis habituellement, c'est vraiment la compagnie gestion qui a tout son personnel sur sa paye, sur son [inaudible 24 : 55] et va refacturer avec les matériaux, tout ça, va s'occuper de la collection de ces appels. Puis la location des fois, c’est inclus dans le contrat de gestion, des fois c'est exclu. Des fois c’est le propriétaire lui-même qui s'occupe des locations ou il va sous-traiter à des courtiers ou il va avoir quelqu'un qui s'occupe de la location. Donc il y a de tout ça, l'éventail est très… tout se fait. C'est souvent des ententes, puis chacun a son plan d'affaires.  Sinon, moi, je suis un peu plus dans l’institutionnel, je suis partenaire avec des institutionnels. Habituellement, ça va être basé sur le revenu. Donc on va avoir un frais, un pourcentage sur le revenu brut qui va faire qu'on va avoir une partie des frais payés pour la compagnie… de gestion et certains frais qui sont directement à l’immeuble. Donc absolument, il y a des jours, encore j’utilise les termes là de payer à l'interne pour… là au sein de la compagnie détient l'immeuble.

Donc on s'entend à un autre niveau. Si vous voulez il y a des coûts directs à l'immeuble, puis il y a des coûts indirects qui sont couverts par les frais de gestion. Très bien. Rendus là, c'est une question de modèle d'affaires selon… Oui, tout se négocie à la fin. Oui, oui. Absolument, absolument. En terminant, vu que tu as un très, très fort background en RH, en ressources humaines, j'aimerais que tu puisses nous parler, quelles sont les qualités marquantes d'un gestionnaire d'immeubles ? Très bonne question. Est-ce que c'est sur son attitude, principalement ses valeurs ou sur ses compétences ? Mais c'est une très bonne question. Si je regarde les gens qui aiment évoluer, il faut aimer, il faut aimer son travail. Je pense que c'est vrai dans n'importe quoi. Comme toi Chia, tu adores ce que tu fais, donc ça, ça va très bien de ton côté. La gestion immobilière il faut justement être multidisciplinaire, il faut aimer être multidisciplinaire, il faut aimer avoir des urgences et des imprévus. OK, je vais juste…Un dégât d’eau, ça peut arriver partout…Mais c’est ça, je vais juste vous donner un exemple : des fois on fait dodo, puis là ça sonne parce que justement, il y a un incendie, il y a le feu qui arrive dans un immeuble. Qui qu’on appelle dans ce temps-là ? Le gestionnaire de l’immeuble, puis vous n’êtes pas la seule à appeler la nuit à ce moment-là parce que ça sonne partout dans l'immeuble. Oui c’est ça, beaucoup, beaucoup d'imprévus. Il y a beaucoup d’imprévus. Il faut être capable aussi d'avoir une bonne expertise pour pouvoir prévenir parce qu'on ne veut pas gérer des feux tous les jours, donc c'est vraiment de la planification, la maintenance préventive qui vont aider tous ces aspects-là. Donc, il faut être capable d'être très multidisciplinaire. Il faut bien connaître, je pense que ce soit les règles au niveau du tribunal, au niveau de la Régie du logement, le Code du bâtiment, tous ses aspects techniques sont importants. Mais il ne faut pas juste être quelqu'un de chiffres et de technicité. Il y a des gens, il y a du personnel, beaucoup de personnel à gérer. Il y a beaucoup de locataires avec… ils ont tous une histoire différente. C'est vrai. Ils ont tous des appréhensions, des attentes différentes. Absolument. C'est sûr que si on loue un logement à 4000 dollars versus un logement à 800 dollars…Ce n’est pas les mêmes attentes.… les attentes ne sont pas les mêmes. Donc, il y a tout ça à gérer. C'est sûr que quand tu veux arriver avec une augmentation de 3 à 5 pourcents, il faut gérer ça aussi. Donc je pense que ces deux volets-là, il faut vraiment aimer les gens foncièrement. Puis l'aspect technique est très important pour être capable de bien évoluer, pour pouvoir justement ne pas avoir à gérer des feux tous les jours. Tout à fait. Merci beaucoup, Philippe d'avoir répondu à toutes mes curiosités. En résumé, en fait, ce que j'aimerais partager, c'est que je pense que la gestion d'immeubles locatifs comme ce qu'on a discuté dans l'émission, c'est qu'il y a de plus en plus de constructions des immeubles locatifs que les développeurs, pour eux-mêmes, ils veulent garder les immeubles. Donc à ce moment-là, on a vraiment besoin d'être bien entouré des bons gestionnaires d'immeubles. C'est donc un domaine à forte croissance, selon moi. Donc, si vous voulez apprendre davantage, on pourrait peut-être continuer une autre émission pour faire un deuxième tour des questions là-dessus.

Merci de votre écoute. A la prochaine.