#14: Véronique Alepin parle de l'urbanisme et du développement immobilier commercial et industriel



Quel est le rôle d'une professionnelle en urbanisme? L’urbanisme, l’architecture de paysage, la biologie, l’arpentage, la géomatique... Quels choix académiques et chemins professionnels que l'on peut entreprendre pour évoluer et s'épanouir dans ce domaine? De la planification stratégique à l’aménagement des projets de développement immobilier ,que ce soit résidentiel, commercial ou industriel, en passant par des études de marché et de faisabilité... Véronique Alepin, Vice présidente associée de la firme BC2 vient partager sa passion et ses connaissances avec l'audience de Chia.

Cet épisode ut diffusé le 13 juillet 2022 et est en rediffusion sur YouTube, voici sa transcription:

-Bonjour à tous et à toutes. Je suis Chia, happy broker et votre animatrice du “Franc-parler avec Chia”, une émission sur l'investissement immobilier et l'immobilier commercial. Aujourd'hui, j'ai le plaisir d'inviter Véronique Alepin, associée et urbaniste de BC2.

Merci Véronique d'être avec nous.

-Merci de l'invitation.

-Oui. Alors, est ce que ça te fait plaisir de nous partager ton parcours personnel et professionnel ?

-Tout à fait. Ça me fait plaisir de partager mon parcours, si ça peut en inspirer d'autres.

-Oui.

-Ça me ferait grandement plaisir de communiquer avec eux par la suite.

-Ok, parfait. Alors en fait, qu'est-ce qui t’a amené vers l’urbanisme ?

-En fait, ce qui m'a amené vers l'urbanisme, c'est que je n’avais pas vraiment d'idée où aller à l'université, et puis je me suis inscrite en géographie environnementale, et à la suite de ces trois années de bac, plusieurs de mes amis d'université s'inscrivaient à la maîtrise en urbanisme, parce que c'était un parcours qui était connexe, et puis j’ai dit “pourquoi pas ? Je vais aller essayer ça”. Donc, j'ai fait le saut vers l'urbanisme, à la maîtrise et puis ça m'a permis d'apprendre un peu plus davantage de ce domaine-là.

-Ok.

-Et l'autre opportunité que j'ai eue dans le cas de mon parcours, c'est que mon père avait un ami qui possédait ou qui était propriétaire de la plus grosse firme d'urbanisme conseil au Québec, c'était Daniel Harbour et associés.

-Ok.

-Puis il m'avait dit “va le rencontrer, il va te donner un emploi” donc je suis allée le rencontrer, il m’a donné un emploi.

-(rires) Fantastique !

-Et rapidement, je suis tombée dedans. Probablement la meilleure équipe de ce bureau-là, qui était une équipe de réglementation en urbanisme, et ça m'a permis d'apprendre les rouages du métier. Et dès les premiers instants, avec des gens qui avaient vraiment déjà du métier, qui m'ont encadré, qui m'ont permis également d'apprendre rapidement et de faire ma place.

-Oui.

-Donc, ça a été la bonne étoile que j'ai eue dès mon entrée sur le marché du travail dans le fond.

-Ok, d'accord. Mais en fait, justement, avant d'entrer dans le marché du travail, en fait, dans le parcours académique, quelles sont les options pour quelqu'un qui qui veut devenir un jour urbaniste, et quelles sont les études disponibles?

-Étant donné que moi je ne suis pas urbaniste de formation.

-Il y a différentes options.

-Alors dans le fond, il y a possibilité de faire le baccalauréat en urbanisme. Et après ça, les gens peuvent décider d'aller en maîtrise ou de travailler dans des municipalités, ou d'aller travailler dans la pratique privée.

-Ok.

-Moi, j'ai un parcours un peu différent parce que j'ai fait un bac en géographie, il y a plusieurs notions qui se retouchent ou recoupent dans les domaines. Naturellement, la différence, c'est que l'urbanisme, c'est plutôt tout ce qui confère à la loi sur l'aménagement et l'urbanisme, à la réglementation qui en découle. Mais naturellement, je pense que peu importe les choix de carrière ou d'emploi, le métier s'apprend vraiment sur le terrain.

-Oui.

-Malgré que je n'avais pas la formation de base, j'ai quand même eu la chance de l'acquérir cette formation-là dans le milieu du travail.

-Oui.

-Et je pense que c'est peut être vers là que les gens qui vont dans ces domaines-là doivent être conscients que c'est vraiment le marché du travail qui va te permettre de mieux comprendre et voir qu'est ce que tu veux faire plus tard. Est ce que tu travailles au sein d'une municipalité ?

-Oui.

-Dans des services d'urbanisme, d'aménagement ? Ou tu veux travailler un peu comme moi aujourd'hui, dans un domaine qui est plus privé, en consultation, avec la possibilité de toucher à plein de projets, parce que les gens viennent à nous avec des projets immobiliers ou des projets, même de réglementation par moments.

-Ah oui, d’accord. C'est pour ça que je t’ai invité, parce que c'est vraiment un domaine que je connais très peu, bien que je travaille avec les urbanistes pour les projets de développement et de redéveloppement pour accompagner mes clients développeurs. Mais c'est ça, je ne savais pas qu'il y a aussi comme cet éventail d'études qui peuvent tous amener vers ce métier-là. Et puis après ça, il y a le public, il y a le privé, ou est ce qu'on peut choisir d'acquérir leurs compétences et connaissances.

-Tout à fait, tout à fait. C'est pas juste de dire “on peut juste aller travailler dans les municipalités”. Je pense qu'il y a plein d'autres organismes, il y a des organismes communautaires, des OBNL.

-D’accord.

-Il y a également des entreprises privées, en consultation, il y a les bureaux d'architectes qui ont besoin également par moment d'urbanistes. Il y a des bureaux d'ingénieurs qui ont des urbanistes. Donc, les portes sont quand même ouvertes à différents niveaux, à différentes échelles. Ça dépend de ce qu'on recherche comme expertise, comme expérience du domaine, mais je pense que toutes les portes peuvent nous amener à faire de l'urbanisme en quelque sorte.

-D’accord.

-Je pense que…

-C’est intéressant.

-Ce n’est pas fermé comme domaine.

-OK, c'est cool. Et donc c'est… parce que moi je suis vraiment très contente parce que j'ai l'impression d'avoir la meilleure personne devant moi pour vraiment démystifier sur l'industrie et sur ce secteur très, très spécifique. Et aussi, j'aimerais qu'on puisse parler de la relève, parce que lorsqu'on parle des réglementations, lorsqu'on parle d'aménagement urbain et tout ça, bien évidemment, les règles et les lois changent constamment. Et vous, dans mon quotidien, vous devez coopérer avec des urbanistes, aussi des municipalités. Alors, il y a autant de changements constants, il y a beaucoup d'évolution parce que les besoins des développeurs immobiliers, ainsi que leurs consommateurs, changent aussi. Comment, aujourd'hui, dans ton rôle d'être associée et vice présidente d'une belle entreprise en urbanisme, comment tu façonnes la relève? Comment tu t’assures une bonne continuité dans les formations, dans le recrutement des talents?

-Il faut se garder à l’affût de ce qui se passe dans le milieu. Je pense qu'il faut être au courant des nouvelles tendances, au courant de ce que les municipalités sont en train de faire. Je pense que c'est d'avoir un œil sur cette veille, qu'on peut appeler une veille réglementaire, et donc d'être au courant de ce qui s'en vient, ce qui se trame, donc de participer aussi activement à des groupes qui ont un intérêt commun. Je pense à l'IDU. je pense à d'autres groupes dans lequel les gens vont avoir les mêmes intérêts. Nous avons énormément d'urbanistes qui travaillent autour de nous, qui sont membres de l'ordre des urbanistes, par exemple. Et l'ordre oblige par les règles de faire de la formation continue, donc d'encourager les jeunes, la génération qui est en train de grandir avec nous, à participer à des formations, à s'informer, à se garder aussi informés de ce qui se fait ailleurs, et je parle ailleurs qu'au Québec, parce que je pense qu’on a aussi à apprendre de ce qui se passe ailleurs.

-Absolument.

-Les bonnes pratiques, peu importe les domaines, doivent être regardées pour essayer de voir comment on peut les amener ici ou les intégrer dans nos projets.

-Parfait.

-Les tendances de l'heure, il faut les suivre. Et puis oui, c'est un défi constant de se garder connecté avec ce qui s'en vient, puis les changements qui sont apportés, parce que ces changements-là ont des effets directs, que ça soit positif ou négatif sur les projets de développement immobilier.

-Ok. Donc, parmi tous ces défis là, est-ce que tu peux nous raconter quelle est une journée typique, même si des fois ça peut arriver des activités atypiques ?

-Une journée typique, ça peut être quelques clients qui appellent pour dire “il faut absolument que tu puisses me vérifier ce terrain-là parce que je souhaite l'acquérir, j’ai 24 heures pour me décider, qu'est-ce que je peux faire dessus, sors-moi zonage, le plan d'urbanisme, est-ce que je pourrais faire une bâtisse de dix étages avec un rez-de-chaussée commercial?” Donc naturellement, c'est déjà un des défis qu'on aime dans notre quotidien.

-Oui, je me sens un peu  coupable parce que je t'appelle pour ça aussi, pardon !

-Mais ça fait partie de notre quotidien. Les gens viennent à nous pour avoir cette expertise, se faire guider, et jusqu'à tout récemment, ce matin, j'ai fait la même chose avec quelqu'un qui me dit “je regarde ce terrain-là, c'est possible de l'acquérir ?”. Alors je dis “je l'ai regardé faire attention, ça peut être long pour avoir les autorisations, et assure-toi de mettre une condition de zonage dans ton offre d'achat.” Donc, on gravite dans ce monde-là.

-Oui.

-C’est un monde qui va quand même extrêmement vite, parce que les terrains se font rares, les opportunités d'affaires aussi. Mais tout le monde, les joueurs vont regarder les mêmes terrains, les mêmes propriétés. Donc, c'est la course de “qui va l'avoir, qui va mettre le moins de conditions”. Mais naturellement, c'est un monde qui en plus a besoin d'être rassuré, mais également il y a des stratégies à mettre en place rapidement. C'est pas juste de dire “j'achète le terrain, puis je commence demain matin.” il y a une stratégie pour arriver à nos fins. Puis, au final, de recevoir ce qu'on appelle notre permis de construction.

-Exactement.

-Ok, le chantier part.

-Ok, justement. Justement, en parlant de ce fameux permis de construction, en essayant de l'avoir, où est la ligne qui sépare dans le fond le rôle spécifique tenu d’un urbaniste, et le rôle spécifique d’un architecte ?

-On travaille conjointement.

-Ok.

-Et puis je pense que c'est comme ça que les projets devraient travailler. L'architecte, lui, va concevoir le bâtiment.

-Oui.

-Mais le bâtiment dans son environnement, naturellement, c'est bien important. Il faut regarder le potentiel, le montrer, de tous les sites qui sont travaillés en architecture. Mais naturellement, notre apport à nous est de vraiment bien guider l'architecte sur l'interprétation réglementaire.

-D’accord

-Comment on peut faire pour transposer la réglementation dans un projet, pour que ce soit un projet gagnant : gagnant pour le client, mais aussi gagnant pour la ville. On nous demande de faire les meilleurs projets pour les environnements dans lesquels on va s'insérer. Donc je pense que c'est un travail d'équipe. Mais l'architecte va vraiment avoir un rôle plus de conception et de réalisation, par le fait qu'il va développer la programmation de l'édifice. Il va développer les plans, les détails minutieux pour justement être capable de dire aux clients “c'est réalisable ton projet, on fait une mise en chantier.”

-Oui.

-Je pense que c'est un travail d'équipe. Nous, c'est comme ça qu'on travaille nos projets avec des architectes qui nous aident, justement, nous aussi à réfléchir différemment.

- J'adore ça. Tu as super clairement répondu. Donc on voit  que c'est vraiment deux rôles conjointement important.

-Oui, oui, tout à fait.

-J'aime beaucoup aussi l'esprit d'équipe dans la réussite d'un projet de développement. Puis en fait, là, en ce moment, est-ce que vous travaillez sur plusieurs… j'imagine que vous travaillez sur plusieurs projets de re développement, parce que l'acquisition terrain, parfois, il y a déjà les immeubles existants. Donc, toi, tu est vraiment de corvée quotidienne de vérifier…

-Oui.

-Quelle est la hauteur permise et le zonage permis. La plupart des projets qu'on voit sont des projets de requalification qui ont la qualification.

-Il y a sans doute un ou plusieurs immeubles qui doivent être démolis pour faire place à un projet qui est peut-être mieux réfléchi et au goût du jour, et probablement aussi avec une affectation qui est différente que ce qu'on a actuellement sur le terrain. Il n'est pas rare de voir des projets purement commerciaux, avec des anciens malls ou des anciens street commerciales qui sont re qualifiés ou re développés pour y apporter une composante mix commercial, résidentiel, bureaux, à la limite, ou institutionnel. On est quand même choyé de dire que maintenant les projets sont multifonctions, donc on va chercher cette mixité là, créer des milieux de vie qui sont vraiment, différents de l'existant. Donc, des terrains vacants, il y en a encore. On va encore avoir des gens qui vont nous amener des terrains où il n'y a aucun développement qui a eu lieu. Naturellement, souvent, les terrains vont venir avec des défis : des défis environnementaux, des milieux humides, des contraintes techniques, des servitudes d'Hydro-Québec, des services des pipelines. Donc ça, c'est des défis de voir quels sont les potentiels, les contraintes des sites, pour justement faire les meilleurs projets et que les clients puissent les réaliser. L'objectif, c'est que les gens puissent être capables de vraiment voir leur projet sortir de terre dans les meilleurs délais. C'est toujours ça.

-Moi, je te vois une fille de défis et de projets. Donc, dans quel genre de projet, qui t’allume le plus?

-J'ai travaillé longtemps, au début de ma carrière et encore aujourd'hui dans tout ce qui touche le commercial. C'est quelque chose où j'ai de la facilité. C'est là-dedans que j'ai commencé, donc ça reste imprégné dans ce que j'aime le plus faire. Le commercial a beaucoup changé dans les dernières années. On a des projets qui sont hautement plus complexes et où il faut intégrer le commercial dans les projets mixtes dont on parlait il y a quelques secondes. Donc, je dirais que j'ai dû m'adapter aussi à un certain moment donné, vu le changement du marché, on pense plus aux projets, même commerciaux, de la même façon. Les projets sont un peu plus aussi complexes en terme de développement et d'approbations. Rares les projets qui se font très rapidement, parce qu'il y a une planification à faire. Il y a souvent des négociations à faire et des autorisations d'autres instances à obtenir. Donc, tout ça fait en sorte qu’il faut être patient. Mais pour revenir à ta question initiale, parce que ma spécialité, elle est commerciale à la base, et je fais de tout maintenant, parce qu'on fait beaucoup de projets industriels, faire des projets institutionnels également, c'est très varié. Je pense qu’on va où les clients nous amènent, où est-ce que les besoins sont.

-C’est bon. Vous avez aussi à l'interne beaucoup, beaucoup de ressources.

-Tout à fait.

-Ce qui est vraiment génial. Et donc, en terminant notre entrevue, est-ce que tu as comme quelques astuces et conseils à donner à ceux qui s'intéressent à plonger dans ton environnement?

-Oui, c'est un beau domaine. C'est un domaine qui est très, très actif. C'est un domaine qui nous apporte beaucoup de connaissances par le fait qu'on apprend de chacun des clients, ou des développeurs avec qui on travaille, parce que tout le monde a sa façon de travailler. Donc, je pense que le conseil, ça serait “allez-y, essayez la pratique privée”, c'est vraiment, vraiment stimulant. C'est plein de défis, et ça nous permet également de participer à des projets d'envergure assez importants pour le développement des villes. Je pense que je vous encourage à l'essayer, si c'est possible.

Oui, c'est en faisant qu’on sait

-Oui, en ayant les deux mains dedans. Je pense que ça nous permet d'apprendre assez rapidement.

-Je vais postuler ma candidature.

-Avec plaisir !

-Merci beaucoup Veronique pour aujourd'hui.

-Merci.

-Alors je vous invite à contacter Madame Alepin pour vos besoins en urbanisme. Merci beaucoup. Et à la prochaine.

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