#8: Chantal Couture parle de la fiscalité immobilière x Immobilier commercial Montréal



Le franc-parler avec CHIA #8: Acheter un immeuble à revenus au nom personnel ou d'une compagnie? Possible d'exonérer la taxe de bienvenue salée d'un immeuble commercial? Impact fiscal suite à un changement d'usage d'un propriétaire-occupant à un locateur ou vice-versa? Possible de récupérer les TPS/TVQ payées sur un immeuble neuf ou lorsque le vendeur est une corporation? Quels sont les risques au niveau des impôts si on fait les flips immobiliers rapides et répétitifs? Fin de qualification au statut de résidence principale détenue par une fiducie en 2018, son impact fiscal? Auto-cotisation en matière d’auto-construction? Portion de revenus locatifs à retenir quand on est un investisseur non résident canadien? Les femmes entrepreneures investissent-elles en immobilier? Chantal Couture, CPA, CA, Demers Beaulne, l'experte invitée de l'animatrice Chia-Yi Tung, est généreuse de partager ses 30 ans d'expérience avec l'audience du Franc-parler avec CHIA!

Cet épisode fut diffusé le 16 février 2022 et est en rediffusion sur Youtube, voici sa transcription:

Chia : Bonjour à tous je suis Chia votre animatrice du franc parler avec Chia.
Aujourd'hui j'ai le plaisir d'inviter Chantal Couture CPA et l'associée chez Demers
Beaulne avec nous pour démystifier ce qui concerne la fiscalité immobilière on
se tente impôts, on va beaucoup apprendre avec Chantal.
Chantal : Bonjour Chia, merci beaucoup pour l'invitation, c'est un plaisir.
Chia : C'est un plaisir, moi aussi, des pétillantes, on est contente d'être ici,
n'est-ce pas?
Chantal : Ouais absolument.
Chia : C'est ça parce qu'en fait on s'est croisé beaucoup de fois, on s'est
rencontrés à la sphère dont tu fais partie de co-fondatrice, est ce que tu peux
nous parler un peu de cette organisation?
Chantal : Oui la sphère dans le fond c'est un regroupement de femmes,
effectivement je suis co-fondatrice, je ne compte plus les années mais ça doit
faire une vingtaine d'années quand la partition en deux groupes dont un tu fais
partie et le but de ça c'était de réseauter et d'avoir des expertises variées dans
le fond pour que chacune en puisse à voir la plus-value pour chacun de nos
clients respectifs donc c'est vraiment un regroupement de femmes banquières,
avocates, des gens dans le marketing, le RH, tous les deux domaines, le plus
varié possible dans le fond fait que c'est enrichissant pour chacune de nous, ça
nous permet aussi d'avoir un bon réseau pour nos clients au besoin.
Chia : Oui, en fait j'adore toutes ces femmes là avec qui que je côtoie depuis
une dizaine d'années, je me sens tellement honorée, enrichie à chaque fois donc
merci beaucoup d'avoir fondé et de cultiver cette organisation là pour
l'avancement des femmes. Alors ça me fait vraiment plaisir de t'accueillir
aujourd'hui parce que en fait dans le courtage immobilier de tous les jours, il y'a
toujours, toujours beaucoup de clients qui ont beaucoup de questions parce
qu'il ne s'agit pas seulement d'une transaction, il faut aussi savoir comment
économiser les impôts alors tu vas pouvoir nous expliquer tout ça. Dans le fond
aujourd'hui ce que j'ai envie d'aborder comme sujet c'est donc quelques mises
en situation, les questions qui me sont posées les plus souvent et puis donc
suite à cette rencontre je pense que je serai mieux outillée et notre audience
aussi.
Chantal : Absolument.

Chia : Parfait.
Chantal : On y va.
Chia : Ok, on y va, go. Par exemple une cliente, elle a acheté un condo à
Montréal, elle a signé un contrat de travail, elle est partie pour l'Europe pendant
un an puis pendant ce temps-là elle n'est pas prête à laisser son condo donc elle
a loué son condo à un tierce, ok? Puis là elle est partie mais un an après elle est
de retour avec son fiancé c'est beau puis tous les deux ils disent ben on a besoin
d'un espace de vie plus grand donc on va acheter une maison, elle songe allant
de vendre son condo, qu'elle avait habité mais qu'elle a louer pendant un an,
maintenant elle reprend. Donc là on voit ici il y'a un changement d'usage donc
qu'est-ce qui arrive au niveau des impôts lorsqu'on fait les changements
d'usage.
Chantal : Oui c'est dans le fond, dans un scénario particulier mais le
changement d'usage en gros c'est très très important, pourquoi? Mais en fait il
y'a dans les deux sens donc ou j'ai une résidence que j'habite et que je veux
louer ou j'ai une résidence que je loue et que je voudrais convertir en ma
résidence personnelle. Pourquoi c'est important ici? Dans le fond c'est une
notion que tout le monde connaît mais qui est très importante c'est que ici on a
une exemption pour résidence principale, ce que ça veut dire? C'est que ta
résidence principale que tu habites donc quand la vend, tu as une extension et
tu ne paies pas d'impôt sur le gain culture que tu réalises sur ça. Il faut faire très
attention parce que depuis, là je ne veux pas me tromper mais je pense que
c'est 2018, on doit déclarer donc on doit quand on vend une propriété même si
c'est note résidence principale il y'a un formulaire de choix qui doit être
compléter.
Chia : D'accord.
Chantal : Revenons au changement d'usage, dans le fond quand on change
l'usage d'un bien, la règle de base c'est qu'on est présumé disposé de ce bien là
mais dans le vrai fond si moi je prends ma maison puis je décide la louer, je ne
l’ai pas vraiment disposé, il faudrait que je me dise aye, je veux pas payer l'impôt
sur le gain capital parce que je ne l'ai pas disposer mais techniquement j'aurais
une disposition à la valeur marchande.
Chia : D'accord.

Chantal : Donc là ce qu'on fait c'est qu'il y'a des choix qui peuvent être fait
donc le choix c'est pas le formulaire, pour ça des fois ça prend un fiscaliste pour
faire ces choses-là, c'est que c'est une lettre dans le fond qu'on envoie à revenu
canada qui dit je fais le choix dans le fond de changement d'usage pour un choix
qui me permet de pommes taxé sur une disposition prise mi de mon billet, à ce
moment-là on continue puis admettons que c'était ma résidence principale puis
je la converti en location ben ça me permet aussi en faisant ce choix-là d'ajouter
quatre années de possibilités de résidences principales sur cet immeuble là c'est
parce que si on a un ou plusieurs on peut dépendamment décidé au moment
d'une vente quel est notre résidence principale pour chaque année, dans le
fond, par année qu'on fait le choix. Ce choix là il est très important puis je pense
qu'il y'a beaucoup de gens qui font pour justement ah j'ai un condo, je m'achète
une maison je le garde je commence à investir en immobilier et je vais le louer,
ben il faut absolument faire ce choix-là, c'est très important en fait qu'à cet effet
là si vous ne faites pas vos déclarations il faut vraiment avisé les gens, il faut
travailler avec un fiscaliste pour faire ce changement là et la même chose dans
l'autre sens aussi. On peut avoir un immeuble locatif qu'on veut convertir en
résidence, il y'a beaucoup de gens qui achètent un duplex oui quelque chose
comme ça puis ils se disent je veux rester à Montréal, je veux transformer mon
duplex en résidence à deux étages, ben il y'a une disposition présumée puis
donc il y'a une possibilité aussi de faire ce choix là pour pas qu'on soit prise mais
avoir disposé à la valeur marchande le bien qu'on a.
Chia : Ouais c'est sage.
Chantal : C'est très sage. Mais il faut être avertis là, on ne peut pas faire ce
qu'on veut parce qu'il faut comprendre que si on a pas fait le choix dans le fond
il y'a une vérification d'impôts de la part de revenu Québec et revenu
canada 07:00 tu as une disposition présumé et tu dois payer l'impôt sur le gain
capital
Chia : Ben c'est ça tout à fait, je me souviens que et aussi je pense que la
question c'est de le savoir c'est important et aussi le professionnel autour de
nous qu'il le sache aussi, ça c'est très important, je me souviens que pendant
une année j'ai vendu la même année ma raison principale, la vraie et puis mon
chalet donc résidence secondaire et puis à ce moment-là ma comptable m'a
vraiment demandé dans quelle résidence tu as le plus de gains et puis à ce
moment-là on va faire ce choix-là, justement, au niveau de déclarations
d'impôts pour aller chercher le plus d'exonération.

Chantal : Exact. Il y'a une éducation à faire puisque je dirais aussi très
important aujourd'hui plus qu'avant parce qu'avant on avait l'exonération mais
c'était automatique, maintenant il faut l’indiquer donc si vous vendez une
résidence qui était une résidence personnelle c'est très important d'informer la
personne qui va faire votre déclaration d'impôt.
Chia : Tout à fait.
Chantal : Parce que ça c'est vraiment énorme là.
Chia : Oui je suis d'accord avec toi puis d'ailleurs un autre truc que je donne
souvent à mes clients par exemple ils vivent dans leur résidence principale ici à
Montréal et puis tout à coup ils veulent comme quitter pour l'étranger pendant
x moment qu'ils savent pas encore et pendant ce temps-là c'est louée, ce que je
conseille c'est de faire venir un évaluateur agréé au moment de leur départ pour
prendre une photo de la valeur marchande à ce moment-là, s'ils savent pas, s'ils
connaissent pas 08:42 de retour donc ça veut dire que le gain en capital qui
vont exonérer pendant la période où est ce qu'il y habite réellement la
résidence on pourrai le déterminer pour les impôts.
Chantal : C'est super, puis ne sachant pas la date mais du moment où le SIC,
comme je te disais tantôt, peut-être faire le choix, ça nous permet d'ajouter un
quatre années où on peut garder quand même cette résidence là comme
résidence principale.
Chia : C'est génial, parfait. Alors ce qui m'amène à penser que quelqu'un qui
habite mais pour but lucratif, on a souvent entendu parler, maintenant c'est un
peu moins parce que le fait que c'est justement a commencé à plus vérifier, en
fait, dans ma tête, ce que je pense en ce moment, c'est les flippers immobiliers
donc c'était et c'est encore courront que certains entrepreneurs généraux ou
qui sont très très manuelles qui achètent un immeuble qui nécessitent des
rénovations donc ils y habitent et puis dès que c'est rénover, c'est prêt, il remet
sur le marché pour faire ce profit-là. Alors peux-tu s'il te plaît nous éclairer sur la
fréquence, ce que cette personne pourrait faire ce genre de flips rapides, que
j'appelle ou non et c'est quoi son risque?
Chantal : Mais en fait il faut voir à quel moment ça devient une entreprise et
non j'achète une maison puis oups j'ai l'occasion de la vendre ou j'ai un transfert
pour mon emploi puis je dois m'installer ailleurs ça ça peut arriver, tu sais, c'est

un bon argument pour dire oui mais j'ai changé d'employeur je suis à Montréal,
je suis allé à Trois-Rivières puis après ça je devais aller à Fairmont bon là on sent
qu'il y'a eu vraiment un transfert mais quand on le fait de façon volontaire, mais
c'est sûr que après, quand on en fait deux dans une année plus une autre année
après ça devient comme une entreprise, tu sais, c'est sûr qu'il y'a comme un
risque là, il y'a des questions au niveau de 10:50 il ne faut pas oublier ce que j'ai
dit tantôt, c'est que avant on ne déclarait pas, il n'y avait pas d'annexe pour
déclarer notre vente de résidences principales, maintenant on a l'obligation
sinon on n'a pas l'exemption.
Chia : C'est bon.
Chantal : Donc ça veut dire quoi, ça veut dire que c'est facile de savoir que tu
achètes et tu vends 11:11 après de 2 dans des années consécutives la RC vont
envoyer une petite lettre, probablement poser des questions et c'est clair mais
ce qui arrive c'est qu'on doit vraiment déclarer donc il y'a une trace super facile
pour revenue Québec ou revenue Canada pour dire on se pose des questions.
Chia : Absolument, absolument. En parlant de la rénovation d'une maison, je
suis curieuse de savoir comme par exemple il y'a un entrepreneur général, il a
acquis un immeuble à rénover puis finalement il a quasiment refait la maison au
complet ou l'immeuble au complet donc là il revend, vu que c'est une entreprise
qui pratique la rénovation majeure donc il revend l'immeuble taxable donc on
parle de 15% de plus que le prix marchand et puis je me demande est-ce que
l'acheteur comme tel si l'acheteur a aussi son entreprise donc incorporé est-ce
que l'acheteur pourrait acquérir l'immeuble qui est taxable mais faire une
écriture comptable pour ne pas sortir 15% de plus de cash-flow?
Chantal : Oui en fait les taxes qui sont supposés très très simple, sont
vraiment complexes donc pour cette raison il a des spécialistes en les taxes et
immobilières encore plus.
Chia : Oui absolument
Chantal : Mais si tu es un individu, une entreprise, un organisme à but non
lucratif toute les règles sont différentes ce qui est supposé être simple est très
complexe, ça c'est un. Donc oui ce qui arrive c'est que je dois charger la taxe
donc si je la charge, la collecte et je la remets et l'autre fait une demande, quand
on a des entreprises qui sont inscrites que les deux dans le fond sont inscrits
puis que l'acheteur a droit à ces intrants comme on dit, dans le fond les taxes

qu'il paie, il doit les récupérer mais à ce moment-là on peut faire un choix puis
effectivement, ben ce n'est pas une question de comptable mais c'est sur les
formulaires dans le fond de TPS, TVQ où le choix ce qu'elle va faire, c'est que
l'acheteur va dire moi je vais remettre les taxes sur la vente puis j'ai droit là
mes intrants donc au niveau cash flows je dirais ca laidlow des deux côtés parce
que c'est vraiment in et un out, dans le cas où les deux sont inscrits aux taxes
dans le fond et que c'est un choix intéressant qui doit être fait sur le cash-flow
ben ça a quand même un impact, c'est quand même 15 %
Chia : Oui, 15% sur un immeuble de 2 millions ça commence à...
Chantal : Exact. Dans fond c'est une belle façon de procéder là pour aider les
transactions, les acheteurs et les vendeurs.
Chia : Oui tu as raison et c'est d'ailleurs pourquoi est-ce que je fais aussi
rappelle à l'acheteur qu’au moment de l'achat d'un produit taxable comme ça,
c'est qu’il faut qu'il soit conscient que si dans cinq ans, six ans il va revendre, il
faut aussi demander les TPS et TVQ sur le prix de vente parce que ça serait une
incorporation dans le fond.
Chantal : C'est ça, c'est un inscrit qui a la transaction est taxable mais oui mais
il y aura toujours la possibilité de faire le même choix via son acheteur futur s'il
est inscrit naturellement, parce que s'il ne l'est pas dans le fond il ne peut pas
reréclamer les intrants, tu sais dans le fond, c'est vraiment il faut que ça soit des
deux côtés.
Chia : En effet, en effet donc la roue continue.
Chantal : Une roue, c'est une roue, effectivement c'est une roue.
Chia : Entre les entrepreneurs voilà. Bon là je sais que depuis 2018 la loi a
changé sur ce qui est de la fiducie et ses impôts. Je vais peut-être expliquer un
peu le genre de contexte pour que nos publiques puissent mieux comprendre.
C'est que dans le fond il y'a plusieurs personnes ou est-ce qu'ils ont un
patrimoine assez important donc il commence à, tu sais, comme maintenant ils
ont une incorporation puis tranquillement ils vont aussi créer une fiducie dans le
fond de gérer le patrimoine familial, ok? Mais tout à coup, à cause du
changement de cette loi-là, la résistance principale liant avec la fiducie
justement ce n'est plus comme avant, est-ce que tu peux nous expliquer ce
point?

Chantal : Mais en fait la fiducie, effectivement, c'est un beau véhicule, un
beau véhicule de protection pour les gens, les entrepreneurs dans le fond donc
il y'a eu beaucoup de planification au fil des ans puis une des façons de faire
c'est de détenir la résidence principale dans la fiducie qui était comme, c'était
vraiment comme une planification pour la protection des actifs ce qui arrive
c'est que, on a parlé de l'exemption pour résidence principale tout à l'heure
donc là on se dit bien si on la perd, ce n'est pas avantageux mais donc aller
jusqu'à 2017 la fiducie pouvait demandé l'exemption pour résidence principale
en 2000 à partir de ce 1er janvier 2018, ce n'est plus le cas ok donc mais tant
qu'aujourd'hui donc là ce que je dirais c'est qu'il faut planifier les choses, il faut
parler avec un fiscaliste, tu vois, qu'est-ce qu'on fait parce que quand même il
y'a un impact majeur, la résidence prend de la valeur beaucoup parce que c'est
quand même important, tu sais en ce moment on a un petit boom immobilier.
Chia : Oui de 22% par année.
Chantal : Mais donc nos valeurs de résidence principale ça prend beaucoup de
valeur, en fait le gain devient très important pour même monsieur madame tout
le monde ca a un impact énorme alors une il y'a une planification a faire si c'est
le cas, l'exonération est possible on peut prendre l'exemption pas
l'exonération, l'exemption jusqu'en 2010, donc à partir de 2018 la fiducie peut
pas, ça veut dire que le gain réalisé à partir du 1er janvier 2018 là aujourd'hui s'il
y avait vente aujourd'hui cette portion aux lots de plus-value, ben il faudrait
payer l'impôt sur le gain capital
Chia : Ok c'est un impact vraiment vraiment important, on parle du double là
Chantal : C'est à planifier, si on est dans cette situation là je pense qu'il faudra
regarder avec un fiscaliste ou une fiscaliste.
Chia : Ouais, tu as raison, je pense que c'est pour ça que récemment
justement il y'a une famille qui m'ont confié le mandat d'acheter leur résidence
et puis ils hésitaient beaucoup beaucoup sur est-ce qu'ils doivent acheter en
nom personnel ou au nom de leur fiducie et finalement leur fiscaliste a dit non
non vous achetez à votre propre nom. Mais justement en parlant de ça, ce n'est
pas tout le monde qui a une fiducie mais plusieurs personnes en fait c'est
beaucoup plus facile de s'incorporer. La situation suivante est vraiment très
courante que je vis très très souvent, c'est à dire que, par exemple, une cliente
elle a acheté sa résidence principale puis après ça elle a pu faire un

refinancement et elle a acheté un triplex, elle achète un autre triplex et là tout à
coup et elle a une dizaine de portes puis avant d'acheter la prochaine elle dit
est-ce que c'est avantageux de m'incorporer et acheter et de transférer ces
immeubles là au nom de l'incorporation? Donc est-ce qu'il y'a comme une règle
simple à suivre, genre combien de portes que j'ai et là je vais acheter au nom
d'entreprise?
Chantal : En fait il n'y'a pas de règles parce que chaque cas est différent parce
que ça va dépendre des revenus qui sont générés par rapport à l'investissement
immobilier aussi parce que dans le fond si on les détient personnellement, les
revenus ou les pertes dépendamment, parce que des fois, tu sais, on le fait puis
on finance, tu sais, si c'est un investissement vraiment, bon je dis ok, je prends
l'argent, j'achète, je le finance à 100 % puis, mais à ce moment-là ça se peut que
ça génère des pertes au niveau fiscal les premières années donc c'est correct de
l'avoir personnellement, tu sais, ça peut être avantageux, En fait je dirais que
c'est pas le nombre de portes, c'est plus ça génère quoi comme revenu, c'est
quoi financièrement la structure puis à un moment donné effectivement ça peut
devenir avantageux parce qu'il faut comprendre aussi que si c'est incorporé,
c'est des coûts, quand on le fait on fait un état des résultats par chaque
immeuble, on me ça dans les déclarations des coûts personnels, c'est inclus, si
c'est une compagnie, une compagnie c'est une 20:18 donc c'est un état
financier, des déclarations fiscales mais, tu sais, je dirai que c'est du cas par cas,
ça dépend aussi des autres revenus de la personne.
Chia : Absolument, c'est ça.
Chantal : Ce n'est pas juste cette situation-là, il faut regarder l'ensemble, faire
une analyse puis dire bon mais dans ton cas ça serait plus avantageux si par
exemple si y'en a qui en ont beaucoup bon ils vont dire mais moi j'ai lu dans ma
compagnie quand tu arrives à la retraite ça te permet aussi de mieux planifier
tes revenus à la retraite alors que si c'est personnel quand tu es rendu plus vieux
il y'a moins d'hypothèques mais là ça génère beaucoup de revenus ben c'est
moins de latitude pour planifier tes revenus de retraite ou tes revenus
personnels, il y'a tellement de facteurs qui entrainent 21:02 non je pense que ce
soit une ombre de porte c'est vraiment c'est quoi vos autres revenus? C'est quel
ange? Tu sais, c'est tous les facteurs ensemble.
Chia : Il faut vraiment mettre toutes les cartes sur la table et bien analyser la
situation avant de pouvoir conseiller.

Chantal : Là on comprend pourquoi il y'a des fiscalistes, pourquoi on se
spécialise, pourquoi on a besoin d'apprendre parce que tout est complexe donc
oui on aimerait avoir des formules tout faites mais chaque cas est et diffèrent
donc pour un ça va oui on devrait s'incorporer parce que la personne a
beaucoup beaucoup de revenus personnels, pour l'autre ben non parce que tu
es endetté, tu as des pertes, reste comme ça puis on verra dans le temps c'est là
suivre, aujourd'hui c'est 65 ans, c'est évolutif il y'a rien qui est stable en affaires.
Chia : Oui, oui, tout à fait alors donc comme par exemple une personne fait la
révision de CRA par exemple à chaque année avec son planificateur financier ou
avec son banquier privé et puis dans le cadre de la fiscalité est-ce que tu
conseille aussi de faire une révision annuelle?
Chantal : Chaque personne c'est différent, moi ce que je te dirai ça fait quand
même trente ans que je pratique, je travaille avec des entrepreneurs donc de la
PME, quand on planifie ses 5, 7 ans puis sept ans c'est étiré, ben ça bouge, il y'a
plein de choses qui arrivent, les enfants vieillissent... donc c'est difficile je pense
que cinq ans là, puis des fois ça peut être plus vite que ça mais chaque situation
est différente mais je te dirais que dans mon expérience 5 ans c'est une
moyenne donc il faut revoir notre planification, il faut revoir notre structure, il
faut revoir notre testament, tu sais il y'a plein de choses tout ça est lié parce que
toute la vie autour change.
Chia : Et c'est aussi ça qui est beau parce que je pense que c'est aussi ça qui te
tient passionnée après autant d'années de pratique parce que tu es une
personne qui aime les gens et puis tu les accompagnes de cette façon qui est
évolutif.
Chantal : Oui.
Chia : Oui c'est beau. Puis justement en parlant de l'accompagnement, tu as
tellement suivi d'entrepreneurs puis qu'est-ce que, je suis curieux de savoir,
c'est est-ce que tu as vu une évolution donc une montée plus de femmes
propriétaires des immeubles et si oui quel serait le pourcentage parmi tes
pratiques et bien sûr on n'a pas un statistiques sur le marché global mais je suis
vraiment très curieuse parce que par exemple je pratique le courtage en
immobilier commercial, il y'a très très peu de femmes et puis tous les jours
lorsque je travaille avec les vendeurs, les acheteurs d'immeubles, encore une
fois, il y'a plus d'hommes donc j'aimerais voir de ton côté est-ce que c'est la

même situation? Est-ce qu'il y'a un changement? Je sens qu'il y'a un
changement mais jusqu'à quel point?
Chantal : En fait oui je pense qu'il y'a vraiment un changement puis moi
j'explique c'est que dans le fond, tu sais, on parle il y'a l'immobilier, il y'a le
particulier, il y'a l'entrepreneur mais de façon générale j'ai pas de statistiques
non plus 24:25 mais on le sait que au Québec, moi je suis très impliquée dans le
fond avec le réseau des femmes d'affaires du Québec, avec les ELA construction
donc on promouvoit beaucoup les femmes entrepreneurs mais il y'a vraiment
un changement, ça va être quoi dans 10 ans honnêtement je sais pas mais ça va
être vraiment différent d'aujourd'hui. Pourquoi qu'il y'en a moins, il y'a
beaucoup moins de femmes en immobilier mais il faut comprendre que
l'entrepreneur, pas nécessairement l'entrepreneur en construction tous les
entrepreneurs confondues deviennent investisseurs en immobilier à un moment
donné, en grande majorité je dirais, si on regarde nous mettant dans notre
bassin de clients ben nous on nous niche là, immobilier construction, on est en
train de tout analyser comme en détail pour voir c'est quoi les besoins mais on
se rend compte qu'il y'a un entrepreneur oups son entreprise est en croissance
mais je vais me construire un immeuble, ah ben il devient investisseur en
immobilier parce qu'on voit détenir l'immeuble via une autre entreprise puis là
ok qu'est-ce qu'on fait, est-ce que l'immeuble est grand, finalement il faut que
j'agrandisse, oh peut-être que je vais avoir des loyers ou sur toutes sortes de, tu
sais, j'ai regardé récemment, on a un problème de main d'œuvre, ben là on a dit
ben on va faire, on a de la main d'œuvre, ben si je fais venir de la
main d'œuvre on va acheter un bloc appartement, tu sais, ça va se greffer à
l'immobilité en fait actuellement il y'a beaucoup plus d'hommes en affaires
d'entrepreneurs c'est clair mais moi je pense ça va être juste à amener à
changer parce qu'on voit le 25:53, tu sais, si je regarde juste moi dans ma
clientèle j'avais très très très très peu de femmes il y'a dix ans avec lesquels je
travaillais puis aujourd'hui j'en ai on est quand même peut-être 30% des clients
avec qui je travaille puis j'en avait probablement zéro il y'a 10 et que c'est
quand même déjà dans un gros changement mais avec tout ce qui est fait avec
le réseau des femmes d'affaires aussi puis les différentes institutions ici au
Québec, au Canada c'est vraiment un changement.
Chia : Ouais je suis très très enthousiaste de ce changement là parce que moi
aussi je fais beaucoup beaucoup d'activités pour l'avancement des femmes et
puis justement je suis en train de mettre sur pied ma propre agence immobilière
et pour faire de l'immobilier commercial puis j'aimerais vraiment propulser les
femmes, qu'elles soient plus outillées, qu’elles soient plus confiantes pour

vraiment prendre leurs propres parts de marché. Alors c'est formidable d'avoir
aujourd'hui, je ne sais pas comment te remercier.
Chantal : C'est moi qui te remercie Chia.
Chia : Je ne sais pas. Ah oui peut-être on pourrait parler de l'exonération,
alors, tu sais, on entend souvent le mot dans chaque transaction on entend le
mot la taxe de bienvenue en fait personne ne trouve ça bienvenue. Quel mot. Et
puis il y'a donc les droits des mutations, est-ce que, bon bien sûr que lorsqu'on
achète une résidence donc les droits de mutation se varie selon les paliers donc
la valeur marchande de la maison par contre lorsqu'on achète un immeuble
commercial, waouh c'est vraiment vraiment salé ces droits-là, donc première
question c'est est-ce qu'il existe un outil en ligne pour calculer le droit de
mutation d'un immeuble commercial en ligne, comme, tu sais, comme souvent
on tape taxe de bienvenue, calculateur de taxe de bienvenue puis là on peut
calculer selon les villes, la résidence.
Chantal : Le droit de mutation.
Chia : Oui, exact.
Chantal : Voyez sur les différents sites il y'a une façon ou je pense sur internet
reste avant le tout.
Chia : Puis pour le commercial, parce que jusqu'à maintenant dans mes
transactions je dois toujours consulter l'avocat ou le notaire pour connaître le
montant qui...
Chantal : Oui c'est plus complexe un petit peu là.
Chia : Ok d'accord.
Chantal : Effectivement mais il y'a aussi des fois, ben en fait non à l'achat on
n'a pas le choix, il faut payer les droits de mutation on n'a pas le choix, c'est plus
quand tu as des transactions, des restructurations au niveau d'un groupe de
compagnies ou autre où là il peut avoir des exceptions et des
exemptions là mais sinon.
Chia : Ah oui, c'est possible?

Chantal : Oui mais même si tu te fais une transaction mettons de toit à toit là-
dessus, tu as des immeubles, tu décides de les mettre dans une compagnie par

exemple ben tu sais là il y' des spécificités là où on peut avoir des exemptions
donc on évite de payer les droits de mutation parce qu'on transfère d'une
personne à une même personne mais qui 29:13 à une autre entité mais qui est
contrôlée par la même personne donc globalement là c'est un lien de
sang là dans fond où moi maintenant si je transfère un meubles à ma fille on a
une exemption, c'est prévu à la loi ou si un groupe de personnes ou une
personne contrôle avant et après plus de 90% donc le contrôle c'est plus de
90%, c'est la même. Ça c'est vraiment général mais donc à ce moment-là on
serait exemptés de payer le droit de mutation dans cette transaction-là, sinon
c'est ça, là c'est une taxe qui existe ici au Québec donc quand on achète un
immeuble on paye le droit de mutation tout simplement là on ne peut pas s'en
sortir vraiment il y'a des organismes à but non lucratif qui peuvent avoir aussi
des exemptions. Tu sais, quand je t'ai dit tantôt les taxes, les taxes il y'a la TPS,
TVQ, les droits de mutation c'est très très très complexe en tout cas de toute
façon si vous voulez en savoir plus, moi j'ai un associé qui est vraiment spécialisé
là-dedans puis il a écrit deux livres, pas un, deux sur les taxes, ça s'appelle:
"Incidence TPS, TVQ dans les transactions immobilières" il y'a le 1 et le 2 mais
donc il traite un petit peu des droits de mutation aussi là-dessus et ça répond à
plein plein de questions-là sur des particularités qu'on pourrait avoir lorsqu'on
fait une transaction immobilière, très intéressant, c'est super bien fait.
Chia : Ben c'est ça je vais me renseigner davantage parce que l'année passée
justement j'ai une transaction de 20 millions qui s'est fait avorter à la dernière
minute à cause des droits de mutation parce que le financier finalement il a dit
en fait les droits de mutation ça ne fait pas partie de ta portion financement
donc il faut que tu sortes la mise de fonds en plus puis c'est quelque cent-milles,
c'est quelques cent-milles de taxes de bienvenue. Ouch

Chantal : Bienvenu chez nous.
Chia : C'est ça.
Chantal : Mais c'est ça, c'est beaucoup de petits détails dans le fond qu'il faut
tenir compte là au moment d'une transaction.
Chia : Petites étapes et grand impact financier.

Chantal : Ouais, ouais.
Chia : Ouais il est pourquoi il faut vraiment vraiment consulter son fiscaliste et
sa fiscaliste.
Chantal : Absolument.
Chia : Maintenant parlons d'un cas d'un investisseurs non résident, ok? On ne
le voit pas souvent mais on ne le voit quand même occasionnellement, ça peut
aussi être émigrant qui a déjà vécu ici puis finalement il s'installe ailleurs et puis
donc qu'est-ce qui arrive, qu'est-ce qu'il faut savoir pour un investisseur qui n'a
pas de statut de résident canadien avant qu'il achète et lorsqu'il va vendre un
immeuble locatif.
Chantal : Bon, ça aussi c'est quelque chose de complexe. On a de plus en plus
de transactions dans le fond avec des non-résidents d'une part et de l'autre
donc c'est vraiment une spécialité qui s'est beaucoup beaucoup développée
depuis les 20 dernières années, je dirais même jusque chez nous dans l'équipe
on est rendu à une quinzaine de personnes qui font que ça à temps plein.
Chia : D'accord.
Chantal : Mais dans l'immobilier, dans le fond, je pense que ce qu'on pourrait
peut-être dire c'est que, dans le fond, quand tu détiens bien puis tu as des
revenus qui viennent d'ailleurs c'est sûr que le pays ici le canada il veut avoir
son 32:48 parce que tu es non-résidents qu'il veut pas, il veut s'assurer que si il
y'a des revenus qui sont générés qu'elles sont du fact, le principe de bounce
d'un bar, peu importe où c'est qu'il y'a une retenue d'impôt qui doit être faite
sur les revenus qui sont payés à un non résident donc pour un non résident par
exemple dans l'immobilier il y'a un choix qui doit être fait, la retenue d'impôt
c'est 25% des montants bruts donc exemple s'il y'a des loyers à 1000 dollars par
mois, ben c'est 250 pour chaque 1000 dollars qui doit être retenu donc bien
envoyée à l'impôt à revenues Canada, dans le fond, ok? Si on ne fait rien c'est ce
qui devrait être fait, le choix dans le fond intéressant-là qui peut être fait, puis là
c'est vraiment le survol là, pour un individu c'est le choix de l'article 216, ou une
entreprise aussi, c'est l'article 216 que ça fait c'est qu'on fait une demande à
revenu Canada pour faire cette retenue-là, que cette retenue-là soit faite mais
sur le montant net.
Chia : Ah, vraiment ça change tout.

Chantal : Donc on doit quand même envoyer la demande, faire un budget
puis que ça soit approuvée, en fait que si maintenant c'était à 1000 dollars par
loyer mais que l'offre, juste je prends 1000 parce que c'est très facile là, on fait
le budget puis on garde toutes les dépenses puis au bout du compte on fait 100
dollars nettes, ben là au lieu d'être 25% du 1000, ça sera 25% du 100 $ donc 25
$ au lieu de 250 par appartement. Je te dirais que ce choix-là, en fait je pense
qu'il doit être fait 34:33 quand on regarde avec mes fiscalistes, mon équipe au
bureau mais on se dit juste un choix qui doit être fais là, c'est des procédures
mais c'est pour ça que quand quelqu'un arrive ici je pense il prend un support ici
au Québec, on dit bon mais c'est quoi mes choix, je vais acheter un immeuble. Je
veux que ce soit un immeuble ou autre mais là particulièrement parce que si on
passe à côté de ça, ça coûte cher après.
Chia : Oui absolument c'est pour ça que moi à chaque fois il y'a un investisseur
étranger qui me contact avant même qu'on commence le magasinage je le mets
en relation avec un comptable qui comprend justement ces notions-là
d'investisseurs étrangers.
Chantal : Absolument parce que ça aussi là c'est vraiment particulier donc
tout ce qui touche le légal des transactions et la fiscalité des transactions des
non-résidents, je pense que on ne peut pas faire ça sans se poser de questions, il
faut consulter, c'est très important.
Chia : Absolument. Ces choix-là est-ce que ça doit se faire chaque année ou ça
doit se faire au moment de la revente?
Chantal : Ben en fait pour les loyers, il faut au moment de l'achat, tu sais dans
le fond du moment où tu as des revenus, tu achètes l'immeuble etc. il faut
envoyer la demande pour pouvoir faire ce choix-là dans le fond puis le budget
pour que la retenue, tu sais, même que.
Chia : Que ça soit moindre.
Chantal : Oui c'est ça, tu sais, puis la RC demande même qu'il y'a un agent de
liaison qui s'occupe de la perception et tout. Ben, tu sais, le but c'est de chaque
gouvernement que ça soit ici, aux États-Unis ou ailleurs, ils veulent avoir leur
part des revenus, donc techniquement on doit s'imposer sur nos revenus
partout dans le monde c'est pareil, le fait que si quelqu'un vient ici ben il ne
peut pas faire des revenus puis pas payer de l'impôt, tu sais, si tu payes de

l'impôt là une plage d'un mois quand tu retournes chez vous, tu as des crédits
puis tu ne repayes pas en double mais techniquement chacun veut sa part.
Chia : Sinon pourquoi est-ce qu'on investit?
Chantal : Oui c'est ça mais on ressent que chacun veut sa part quand même
donc ça c'est quand même important là.
Chia : Ok donc dans ce genre de situations précises votre firm peut donc agir
en tant que Montataire pour justement faciliter la gestion fiscale.
Chantal : Faciliter la demande et la gestion, oui, absolument.
Chia : C'est ça, parfait, super. Puis en parlant justement de votre niche sur la
construction, j'aimerais terminer notre entrevue avec une dernière question, je
sais que cette question aussi est très complexe.
Chantal : Tout était complexe.
Chia : Tout ce qui est autour de la fiscalité mais bon je sais que tu vas essayer
de nous expliquer de façon très très simple. C'est que, en ce qui concerne la
construction et auto cotisation, c'est quoi les montants permis côté fédéral, côté
provincial par porte?
Chantal : Oui, ça aussi c'est dans le livre.
Chia : J'ai un livre live là.
Chantal : Oui, effectivement le taux de construction dans le fond c'est je me
construis un immeuble locatif donc au niveau des taxes il y'a une autocotisation
qu'on doit faire le moment c'est quand on est à 90 % de la construction ou au
moment où le premier locataire prend possession de son logement, en fait c'est
le premier des deux où là on doit s'auto cotisé donc remettre la taxe sur la
valeur marchande de l'immeuble, ça c'est le principe de base. Puis ben
effectivement il y'a des remboursements possibles c'est un peu complexe quand
même là mais rapidement, c'est 36 % le remboursement puis les valeurs sont
différentes au fédéral et au Québec. Donc au fédéral c'est 450 milles et moins
par porte puis au Québec c'est 225 milles et moins, c'est un peu technique ça là
donc pour faciliter la chose, les montants ne sont pas les mêmes au fédéral et
au Québec 38:37 mais c'est un peu 38:40 aussi c'est quelque chose qui n'est pas

simple, tu sais, ah moi je construis nana, ok oui mais à un certain moment tu
dois faire ça puis, tu sais je pense que c'est impossible d'être capable de tout
faire ça tout seul, ça prend des connaissances là pour remplir les choses
correctement, faire les calculs correctement, remplir les bons documents.
Chia : Ouais je pense que c'est ça, là je flashe, c'est pour ça que certaines de
mes vendeurs ce sont des constructeurs justement, ils m'ont dit "oh mais les
15% TPS TVQ est déduit à l'acheteur que 36% est retournée.
Chantal : Oui mais il y a une valeur maximum.
Chia : C'est ça, il y'a des x a.
Chantal : Oui c'est ça. Tu sais, quand on regarde 250 milles dollars, on va se
dire là que 39:35 les valeurs immobilières aujourd'hui là, mais, tu sais, ça prends
beaucoup de temps avec la loi plus changer, en fait peut-être que ça va changer
mais ça va prendre, c'est pour s'ajuster avec la réalité du marché mais si c'est
une grosse machine ben c'est très long de le faire, c'est sûr que..
Chia : Ben c'est ça aujourd'hui, tu sais, comment on sait que depuis la
pandémie la construction dans les mains d'œuvres, les matériaux sont rares et
puis sont tellement couteux donc maintenant pour construire chaque nouvelle
porte, tu sais, même 225 ça ne couvre même pas la partie construction dans
certains cas, ça dépend de superficie et de l'emplacement mais après ça il faut
ajouter aussi le caring cost, l'interquisition, il y'a tellement de frais, frais de
développement. En tout cas quel joie donc c'est pour ça 40:23 Oui, oui, c'est ça.
Chantal : C'est pour ça que c'est passionnant, c'est pour ça parce qu'il y'a
toujours quelque chose donc c'est stimulant parce qu'il y'a toujours des
questions-là se poser, on apprend tout le temps. Dans le fond on a beau, on
travaillait à faire un recueil de tout ce qu'on a là, un background dans notre
bureau là au niveau de la niche construction immobilier mais on se dit qu'on en
rajoute tout le temps puis ça arrive à toutes les semaines où oups, j'ai de la
recherche à faire, j'ai mon équipe de fiscalistes, tu sais, ceci est un travail
d'équipe je crois que c'est ce qui est stimulant, c'est pour ça qu'on aime ça puis
qu'on est passionné par ce que c'est stimulant, ce ne s'est pas facilite.
Chia : Mais on est là, pour ça aussi.
Chantal : Oui, absolument.

Chia : Bon, super, merci encore d'être venu aujourd'hui et de nous apprendre
toutes ces belles connaissances puis je suis sûr que ça va être très utile et je
vous invite alors à contacter Chantal pour vos questions de comptabilité et de
fiscalité bien au-dessus de l'immobilier. A la prochaine, merci.

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