CHIA Talk #9 Économie immobilière

Peixin Zhang, PhD en économie et directeur du marché asiatique, CIBC, nous démystifie la relation entre l'économie mondiale et le marché immobilier local à Montréal. Pourquoi les prix immobiliers montent? Comment prédire ses fluctuations? L'intervention publique est-elle efficace pour stabiliser les prix des immeubles? Au plaisir de discuter avec vous dans ce 9e épisode du franc-parler avec Chia!

Cet épisode fut diffusé le 16 mars 2022 et est en rediffusion sur Youtube, voici sa transcription:

Chia : Bonjour je suis Chia votre animatrice, le franc parler avec Chia c'est une
émission dont sa mission est pour démystifier les différents métiers dans la grande
famille immobilière et aussi pour partager les connaissances des experts immobiliers
pour vous permettre de mieux investir alors dans les épisodes précédents on a parlé de
plusieurs sujets; la fiscalité immobilière, la gestion d'immeubles locatifs, les financements
commerciaux dans différentes types de propriétés, l'architecture, le développement etc.

puis aujourd'hui on va monter de niveau, nous allons parler de l'économie comment est-
ce qu'elle influence nos marchés immobiliers.

J'ai le plaisir d'avoir avec moi Peixin.
Peixin : Bonjour Chia, bonjour tout le monde je m'appelle Peixin Zhang et il y'a
plusieurs prononciations pour mon prénom et nom de famille mais Peixin ça ira.
Chia : Merci beaucoup d'être avec nous aujourd'hui.
Peixin : Merci de ton invitation.
Chia : Je suis bien heureuse.
Peixin : Merci.
Chia : Alors, est-ce que pour commencer tu peux partager avec l'audience qui tu es,
quelles sont tes passions et surtout ton parcours, je pense d'avant d'arriver au Québec tu
as immigré ailleurs.
Peixin : Ouais c'est ça.
Chia : Ouais ok d'accord.
Peixin : En fait je voulais parler quand même un peu de mon parcours personnel, je
suis né en Chine et enfin je reste toute la première partie de ma vie en Chine dans la
même ville, ma ville natale à Tianjin.
Chia : Ok, j'ai déjà visité.

Peixin : Oh, ok super, c'est près de Pékin avec le TGV chinois c'est presque une demi-
heure pour y aller entre les deux villes. Et après j'ai fait mes études en France, ça fait

quand je n’étais pas si jeune que ça, après mon bac, en France on l'appelle la licence, ici
il y'a le bac. Donc j'ai fait mon master doctorat en France, j'ai habité là-bas pendant huit
ans à peu près, voilà, c'est mon deuxième pays natal je dirais et il y'a huit ans à peu
près, huit ans devant, finalement j'ai immigré ici à Montréal.
Chia : Pourquoi Montréal?
Peixin : Montréal ah ça c'est une bonne question, Montréal c'est quand même, je trouve
c'est une ville mixte un peu européenne, un peu nord-américaine.
Chia : C'est vrai.
Peixin : Ouais c'est aussi.
Chia : Ça fait son charme, moi aussi je suis full charmée.

Peixin : Ouais c'est ça et même comme présentement je travaille pour la banque que
j'ai quand même gardée un peu, je dirais, mon âme artiste donc culturel donc
voilà, Montréal c'est la ville parfaite.
Chia : Ouais c'est ça et ça mix avec ta personnalité aussi, c'est génial. Et ensuite de ça,
c'est ça chez CIBC, tu étais anciennement économiste et puis là tu es en charge de
toute une équipe du banking asiatique donc pourquoi ces changements là et puis quel
est le rôle de ton équipe?
Peixin : Oui, en fait c'est comme j'ai dit avant quand j'étais en France, je fais mon
doctorat et j'enseigne aussi à l'université, je fais la recherche aussi pour différents sujets
mais le plus grand, le plus principal c'est de la réglementation sur les banques donc bien
sûr dans le temps c'est pour les banques européennes, pour les banques françaises et
quand j'ai immigré ici donc en fait j'ai commencé ma carrière professionnelle non
académique dans la CIBC et comme présentement je m'occupe des marchés asiatiques
et aussi je m'occupe des initiatives pour les nouveaux arrivants, les nouveaux
arrivants quelles que soient les chinois, les indiens, les européens, els arabes, enfin tout
le monde et bien sûr pour l'est du Canada, le Québec et aussi l'atlantique.
Chia : Ouais, très bien.
Peixin : Donc pourquoi je fais ce changement? Je trouve, en fait il y'a une chose, il y'a
une histoire très intéressante derrière ça.
Chia : Oui vas-y.
Peixin : Quand j'ai changé de ma carrière, quand je travaille pour la CIBC, parce que
sur LinkedIn et Facebook j'ai quand même garder la relation avec mes anciens étudiants
et eux ils m'ont posé la question dans le temps "eh professeur pourquoi maintenant vous
travaillez banque? Parce qu’avant vous avez toujours essayé de vendre les idées les
banques ont besoin d'être réglementer par les gouvernements, par les chercheurs
comme vous et maintenant c'est comme une trahison. En fait c'est parce que, je connais,
je fais des années, des années des recherches là-dessus sur les banques donc c'est
pour ça qu'au bout d'un moment je me suis dit ok pourquoi je ne vais pas vivre la vraie
banque au lieu de juste regardé le secteurs l'industrie bancaire d'un tierce partie ou d'un
observateur, voilà.
Chia : D'accord, l'étude du terrain.
Peixin : Oui c'est ça, il faut aller sur le champ.
Chia : Il y'a beaucoup d’insight qu’on ne peut pas partager aujourd'hui. Alors nous
savons qu'un événement important peut vraiment influencer l'économie donc par
exemple la pandémie elle est mondiale et elle influence donc l'économie mondiale.
Parfois un événement local tellement important comme par exemple en ce moment la
guerre en Ukraine qui influence non seulement l'économie de local mais aussi mondial.
Donc ma question pour toi Peixin c'est que est-ce que, vu que tu es originaire de Chine
et que tu gardes un lien très profond avec la Chine, est-ce que l'économie en Chine
influence nos marchés immobiliers au Canada?

Peixin : Oui, en fait, juste pour répondre à vos commentaires tantôt, maintenant
l'économie devient de plus en plus mondiale, globale au lieu de juste local donc si on
revient 300 années avant, deux années d'avance pas si globalisé comme ça mais
maintenant, je dirais il y'a quasiment plus d'économie locale parce que avec la division
du travail entre les différents pays, différentes régions et c'est aussi le plus important,
dans l'économie le plus important c'est les participants ou les acteurs donc ça peut être
les gens, ça peut être les capitaux, ça peut être les ressources naturelles.
Chia : Oui tout à fait, comme ici cette semaine on est monté à 2 dollars de l'essence
puis, tout le monde se tire ses cheveux.
Peixin : Oui c'est ça. Et c'est parce que, en fait avec la globalisation économique, je
veux dire les technologies ou les sources de production ça devient de plus en plus
similaires à travers le monde donc mais en revanche, en contrepartie les ressources ce
n’est pas disponibles dans tout le monde
Chia : Non.
Peixin : Donc, c'est pour ça que ça crée comme une différence ou je dirais comme une
cape entre différents pays donc c'est pour ça ça a créé des différences entre les
différents pays ou les différentes économies locales donc c'est pour ça, maintenant,
depuis des années on a parlé tout comme de la globalisation économique, il faut faire
circuler les facteurs ou les sources entre les pays donc en fait ça c'est le point.
Chia : Oui c'est vrai. Donc là, présentement, est-ce que la Chine a une économie forte
ou plus faible actuellement?
Peixin : Oui en fait c'est plutôt forte.
Chia : Plutôt forte, est-ce que ça amène plus d'impact positif sur nos marchés
immobiliers au Canada.
Peixin : Oui, ça c'est sûr et certain comme si on parle économiquement enfin on parle
de la théorie économique, ça ça prend comme peut-être un jour, deux jours, même une
semaine, même une session pour expliquer tout ça mais si de fait on peut regarder le
plus direct, les impacts plus directs c'est les acheteurs comme maintenant au Québec, à
Montréal il y'a de plus en plus d'acheteurs investisseurs chinois oui qui veut s'installer ici,
qui veut acheter, qui veut investir donc ça c'est un impact.
Chia : C'est vrai et en parlant de ça, je voudrais avoir son opinion sur l'impact du
règlement public, exemple on voit que lorsque les investisseurs étrangers arrivent à
investir au Canada on a d'abord commencé à voir ce phénomène à Vancouver ensuite
de ça les gens trouvaient que les prix sont tellement forts, ils ont bougé à Toronto et
maintenant on voit que ces gens-là commence à s'intéresser à Montréal. Donc on a vu
justement, donc Vancouver leur municipalité a décidé de contrôler les prix immobiliers en
imposant les taxe aux investisseurs étrangers puis il y'a aussi une collecte de taxes pour
les immeubles non loués, qu'est-ce que tu penses de ces règlements publics, ces
interventions publiques?
Peixin : Oui, en fait, comme, ça c'est une très bonne question très intéressante parce
qu’avant quand j'étais en France, j'ai enseigné aussi pour une matière qui s'appelle
l'économie industrielle.

Chia : Ok.
Peixin : C'est pour les organisations industrielles, ça peut être pour les compagnies,
pour les grandes organisations on a étudié les interactions entre différents acteurs mais
il y'a une grande partie à louer sur la réglementation, par exemple pour il y'a une
réglementation sur les banques, pourquoi il y'a une réglementation sur les compagnies
télécommunications et là sur la marché immobilier ou sur le secteur immobilier si on
parle d'intervention publique, le plus souvent c'est comme on a vécu actuellement ou
récemment, c'est l'imposition sur les immobiliers et aussi comme les autres types
d'interventions publiques c'est par exemple l'interdiction des investisseurs étrangers pour
acheter localement donc ça c'est des deux approches les plus courantes.
Chia : D'accord, mais est-ce que ça aide vraiment, ce genre de mesures là, est-ce que
ça aide vraiment à la force et au développement économique local?
Peixin : Ouais. En fait comme tantôt on parle de l'économie immobilière c'est on a
essayé d'utiliser cette matière pour comprendre qu'est ce qui s'est passé sur le marché
et quelles sont les actions des acteurs, les gouvernements c'est un acteur, ce sont
comme des investisseurs. Donc quelles sont les actions des acteurs et quel est leur
impact? Pour mieux comprendre ça il faut comprendre quel est leur objectif atteint. Donc
les interventions publiques leur objectif des fois c'est pour réduire le prix pour calmer le
marché et de faire en sorte plus d'habitant ou plus de canadiens, par exemple ici au
Canada, plus de canadiens qui peuvent acheter les logements ou les propriétés pour
vivre. Et donc si on veut analyser, si on veut regarder l'impact donc il faut comprendre
leur objectif c'est pour augmenter le bien-être social, donc ça c'est leur objectif parce que
le gouvernement c'est pour ça mais si on parle de l'économie, en fait quand on regarde,
on analyse le bien-être social, il y'a beaucoup de déterminants, il y'a beaucoup de
facteurs à regarder.
Chia : Quels sont les plus importants?
Peixin : Le plus important c'est quand on fait une intervention publique, certainement il
y'a certains acteurs qui vont bénéficier et en contrepartie il y'a certains acteurs qui vont
perdre donc souvent les gouvernements vont prendre l'addition, je dirais là comme des
avantages et des désavantages pour avoir un bien-être total mais le problème c'est que
enfin souvent on parle de ça de 13:14 enfin toutes les interventions publiques ça va
prendre un grand horizon pour voir l'effet et comme en réalité c'est pas simplement
quand on calcule on va avoir a et b, on fait l'addition a et b ça donne c, mais en fait ce
n'est pas ça, ce n'est pas 1+1=2.
Chia : Non pas du tout, ouais c'est vrai, parce qu'il y'a les objectifs long terme et court
terme puis il y'a les investissements long terme et court terme, il y'a tellement de
facteurs.
Peixin : C'est ça, par exemple on prend le cas d'imposition, on augmente
le 13:50 l'impôt donc taxer la vente, les transactions, qu'est-ce que ça veut dire? ça veut
dire que l'objectif initial des gouvernements c'est pour empêcher l'investissement
agressif mais de l'autre côté ça veut dire que comment les investisseurs étrangers vont
réagir donc quand je paie plus de taxes, je vends plus chers, c'est très simple. Et on
parle ça dans un marché fermé parce que l'immobilier, on ne peut pas acheter
l'immobilier en Chine ou en Europe puis transférée ici au Canada, comme le marché est

fermé, le marché est fermé donc le prix augmente et c'est certainement comme les
surcharges sociales, sera assumé par les acheteurs.
Chia : C'est vrai.
Peixin : Donc voilà.
Chia : C'est ça.
Peixin : C'est toujours les effets secondaires pour tous types de d'intervention publique
donc c'est pour ça et c'est très intéressant pour les acteurs, pour les investisseurs ou les
vendeurs sur le marché immobilier pour regarder tout type d'intervention publique.
Pourquoi il y'a toujours des débats socialement ou même dans l'assemblée générale
nationale? Parce que souvent les gens essayaient de quantifier l'effet positif ou négatif
mais ce n'est pas facile là faire.
Chia : Non ce n'est pas facile à faire surtout lorsqu'on a un petit horizon, c'est ça que je
comprends il faut vraiment élargir nos horizons pour pouvoir donner l'effet escompté.
Alors peut-être j'aimerais t'inviter à nous aider à peut-être parler de, comment on peut,
comme un monsieur madame tout le monde, comment on peut mieux comprendre
l'économie pour mieux investir en immobilier rapidement?
Peixin : Ok, c'est pour comprendre ça il faut comprendre l'économie immobilière,
pourquoi on parle de l'économie immobilière? C'est comme, donc tantôt j'ai mentionné
l'économie bancaire ou l'économie industrielle donc on étudie un secteur ou des groupes
des acteurs pour l'économie immobilière, ce n'est pas l'économie, pour le marché
immobilier ou les biens immobiliers mais en fait il y'a trois dimensions pour les
immobilier, un bien immobilier ça peut être un service pour la location, parce que pour
les gens qui veulent louer ou qui ont les propriétés qu'ils veulent louer aux autres, c'est
un service, ce n'est pas un bien, c'est juste un service.
Chia : Ouais absolument comme dans le courtage immobilier il y'a vraiment différentes
niches, il y'a les courtiers immobiliers qui sont spécialisés dans la location essentielle,
d'autres location commerciale, d'autres dans les achats et les ventes, puis vous parlez
aussi de l'industriel donc il y'a les achats, les acquisitions et les ventes et les
investissements de tous types d'immeubles.
Peixin : Ouais, c'est ça. En fait ça c'est la première dimension, la deuxième dimension
c'est le plus courant qu'on a vécu c'est, l'immobilier c'est un produit, c'est comme la
table, comme la chaise, c'est un produit on achète, on vend et mais plutôt pour l'utilité
soit même, personnelle, pour vivre, c'est simple donc c'est comme un bien donc un
produit. La troisième dimension, l'immobilier pas comme la chaise et la table, il y'a des
tables aux enchères mais la plupart du temps c'est juste une table mais l'immobilier c'est
aussi un actif, actif pour stocker les valeurs, pour faire valoriser l'investissement, c'est
comme les actions, comme les applications, c'est comme c'est rendu un actif
pour l'investissement. Donc c'est pour ça qu'il y'a donc trois dimensions pour l'économie
immobilière, pour le marché immobilier, pour comprendre ça il faut bien distinguer on est
sur quelle dimension.
Chia : C'est fort intéressant, merci beaucoup pour le temps d'aujourd'hui.
Peixin : Mon plaisir.

Chia : Au plaisir d’approfondir davantage notre discussion. Merci beaucoup.
Peixin : Merci.